Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus

In der September-Ausgabe des Newsletters hatten wir bereits von der staatlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus berichtet. Zu diesem Zeitpunkt zirkulierte ein Referentenentwurf des Bundesministerium der Finanzen (BMF), durch den insbesondere private Investoren durch die Einführung einer Sonderabschreibung (§ 7b EStG-Entwurf) zum Bau bezahlbarer Mietwohnungen angeregt werden sollte.

Mittlerweile liegt ein Gesetzesentwurf vor, der die Beschlussempfehlungen des Bundesrates und den Bericht des Finanzausschusses berücksichtigt. Dieser wurde vom Deutschen Bundestag in seiner Sitzung am 29. November 2018 angenommen und sollte planmäßig in der Dezembersitzung die Zustimmung des Bundesrates erhalten. Allerdings hat der Bundesrat die Zustimmung zum Gesetzesentwurf von der Tagesordnung genommen, so dass sich die Beteiligten erst wieder im Jahr 2019 mit dem Thema beschäftigen können.

In der Gesamtwürdigung des Bundesrates hatte er bereits kritisiert, dass die steuerlichen Anreize die Investoren nicht daran hindern, für die neu geschaffenen Mietwohnungen die höchstmögliche erzielbare Marktmiete zu verlangen, zumal die Mietpreisbremse für Neubauten nicht greift. Zudem wurde die Begrenzung der abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten auf 3.000 Euro/m² Wohnfläche bemängelt. In Gebieten mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen werden selbst für neu geschaffenen Wohnraum mit einfacher oder durchschnittlicher Ausstattung und Lage Mietpreise aufgerufen, die Geringverdiener oder Verdiener mit mittlerem Einkommen als Zielgruppe des Gesetzesentwurfs nicht mehr leisten können.

Der neu einzuführende § 7b EStG-E ermöglicht privaten Investoren für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen Sonderabschreibungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren von bis zu jährlich fünf Prozent vorzunehmen. Es besteht für den Investor die Möglichkeit, innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28% der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuermindernd anzusetzen.

Dieser steuerliche Anreiz ist unverändert an einige Voraussetzungen geknüpft, die nachstehend kurz zusammengefasst sind:
 
1.   Die Baumaßnahmen müssen aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige erfolgen. Für Fälle der Anschaffung eines neuen Gebäudes wird ebenfalls auf das Datum des Bauantrages bzw. der Bauanzeige abgestellt. Es muss bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden, wobei die Wohnungen ausdrücklich nicht zur vorübergehenden Beherbergung von Personen, wie z.B. bei den nicht erwünschten Ferienwohnungen, genutzt werden dürfen. 

2.   Die Förderung gilt nur auf begünstigte Wohnungen, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung.  

3.   Die förderfähigen Wohnungen müssen mindestens in den zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung zu Wohnzwecken vermietet werden.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird jedoch auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt 

Die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn gegen die zehnjährige Nutzungsfrist verstoßen oder die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Ebenso führt die Veräußerung von begünstigten Wohnungen innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist zu einer Versagung von Sonderabschreibungen, vorausgesetzt, der erzielte Veräußerungsgewinn unterliegt weder der Einkommen- noch der Körperschaftsteuer.

Die steuerliche Förderung soll zudem nur gewährt werden, wenn die EU-Vorschriften für sogenannte „De-minimis”-Beihilfen eingehalten werden. Insbesondere darf hierbei der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen.

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen wird zeitlich begrenzt auf im Jahr 2026 endende Wirtschafts- oder Kalenderjahre. Diese zeitliche Begrenzung der Anwendung des neuen § 7b EStG-Entwurf zielt auf eine möglichst zeitnahe Bauinvestition sowohl in der Planung wie auch in der Umsetzung ab.

Der vom Bundestag verabschiedete Gesetzesentwurf enthält eine Neuregelung für steuerbefreite Wohnungsbaugenossenschaften und -vereine. Diese Genossenschaften und Vereine können ihre Steuerbefreiung für die Vermietung ihrer Wohnungen an die Mitglieder verlieren, wenn ihre Einnahmen aus anderen Tätigkeiten als der Vermietung 10 Prozent der gesamten Einnahmen übersteigen. Sofern diese Unternehmen nur Einnahmen aus der Stromlieferung aus Mieterstromanlagen erzielen, erhöht sich die aktuelle Grenze von 10% auf 20% der Gesamteinnahmen.

Im Hinblick auf die Vertagung der Zustimmung des Bundesrates zum Gesetzesentwurf bleibt abzuwarten, ob die Bundesregierung die geäußerten Bedenken zur Ausgestaltung der Sonderabschreibung aufgreift und den Entwurf nachbessert.