BFH: Keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei unterjähriger Veräußerung des gesamten Grundbesitzes

In der Praxis erfolgt die Vermietung von Immobilien üblicherweise in eigenen Gesellschaften (Objektgesellschaften), die regelmäßig in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft oder einer Personengesellschaft (GmbH & Co. KG) strukturiert sind. Solche grundstücksverwaltenden Kapitalgesellschaften unterliegen aufgrund ihrer Rechtsform mit den erzielten Vermietungseinkünften neben der Körperschaftsteuer grundsätzlich auch der Gewerbesteuer. Im Fall einer Personengesellschaft besteht hingegen eine Gewerbesteuerpflicht nur unter der Voraussetzung, dass sie entweder originär gewerblich tätig (dies scheidet bei einer " klassischen " Grundstücksverwaltung regelmäßig aus) oder für Steuerzwecke i.S.d. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich geprägt (d.h. nur die Komplementär-GmbH ist geschäftsführungsbefugt) ist.

Sofern eine Objektgesellschaft mit ihren Vermietungseinkünften der Gewerbesteuer unterliegt, kann sie jedoch bei entsprechender Ausgestaltung von der sog. " erweiterten Grundbesitzkürzung " gemäß § 9 Nr. 2 S. 2f GewStG profitieren. Danach entfällt im Ergebnis eine Gewerbesteuerbelastung auf den erzielten Gewerbeertrag. Allerdings kommt die Objektgesellschaft nur in den Genuss dieser erweiterten Grundbesitzkürzung, wenn die Vermietungstätigkeit bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt. Neben der ausschließlichen Verwaltung eigenen Grundbesitzes ist vor allem ein zeitliches Kriterium zu beachten: Die begünstigte Grundstücksverwaltung muss nämlich während des gesamten Erhebungszeitraums vorliegen.

Aufgrund dieses zeitlichen Ausschließlichkeitsgebots ergeben sich in der Praxis immer wieder Risken der Nichtgewährung der erweiterten Grundbesitzkürzung, wenn eine Objektgesellschaft das letzte gehaltene oder einzige Grundstück unterjährig verkauft. Mit so einem unterjährigen Verkauf hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) in seiner jüngst veröffentlichten Entscheidung vom 17.10.2024 (Az. III R 1/23) beschäftigt. In dem Streitfall hat eine Kapitalgesellschaft ihren gesamten Grundbesitz einen Tag vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert.

Die Klägerin ist eine GmbH, dessen Gegenstand des Unternehmens u.a. der Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Grundbesitz war. Die Klägerin hat das letzte gehaltene Immobilienobjekt, das sie im Jahr 2015 erworben hatte, im November 2016 veräußert. Der Kaufvertrag sah vor, dass der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zu Beginn des 31.12.2016 erfolgen sollte.

Die Klägerin machte in der Gewerbesteuererklärung für das Streitjahr 2016 die erweiterte Grundbesitzkürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG geltend. Das Finanzamt versagte hingegen die erweiterte Grundbesitzkürzung Kürzung und berücksichtigte auch nicht die sog. " einfache " Gewerbesteuerkürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG.

Der BFH hat im Rahmen der Revision entschieden, dass die Klägerin die erweiterte Grundbesitzkürzung nicht in Anspruch nehmen kann, da sie aufgrund der unterjährigen Grundstücksveräußerung im Erhebungszeitraum 2016 nicht ausschließlich grundstücksverwaltend tätig war. Die Kernaussagen des BFH lassen sich wie folgt zusammenfassen:

In zeitlicher Hinsicht muss der Steuerpflichtige während des gesamten Erhebungszeitraums für Zwecke der erweiterten Grundbesitzkürzung eine begünstigte Tätigkeit (eigene Grundbesitzverwaltung und -nutzung) ausüben. Dabei ist der maßgebliche Erhebungszeitraum grundsätzlich das Kalenderjahr. Somit ist das Erfordernis einer ausschließlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nicht erfüllt, wenn ein Unternehmer das letzte oder einzige Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert und danach nur noch anderweitige Tätigkeiten ausübt.

Nach diesen Maßstäben hat der BFH der Klägerin im Streitjahr die erweiterte Grundbesitzkürzung nicht gewährt. Die Klägerin hat ihr einziges Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums (31.12.2016) veräußert, da laut Kaufvertrag der Besitz, die Nutzungen und die Gefahr sowie Lasten bereits zu Beginn des 31.12.2016 auf die Erwerberin übergingen sind. Zudem bestand die Klägerin über den 30.12.2016 hinaus fort, so dass auch ihre sachliche Gewerbesteuerpflicht über diesen Tag hinaus andauerte. Folglich war der Erhebungszeitraum (Kalenderjahr) nicht abgekürzt.

Im Ergebnis war die Klägerin nur im Zeitraum vom 01.01.2016 bis zum 30.12.2016 begünstigt tätig, während sie an einem Tag im Erhebungszeitraum (nämlich am 31.12.2016) durch den Grundstücksverkauf keiner begünstigten Tätigkeit nachging. Da die erweiterte Kürzung nicht zeitanteilig gewährt werden kann und kein Fall einer " technischen " Ausnahme (dies wäre eine Veräußerung zum 31.12., 23:59 Uhr) vorlag, war der Klägerin die erweitere Grundbesitzkürzung zu versagen. Allerdings stand ihr die einfache Grundstückskürzung gemäß § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG i.H.v. 1,2% des Einheitswerts ihres Grundbesitzes zu.

Das aktuelle BFH-Urteil verdeutlicht nochmal, dass der steuerlichen (Kaufvertrags)Gestaltung im Fall der unterjährigen Veräußerung des letzten Grundstücks besonderer Bedeutung beizumessen ist, um eventuelle Grunderwerbsteuerrisken zu vermeiden. Bei falscher Strukturierung des Verkaufs wird die gewerbesteuerliche, erweiterte Grundbesitzkürzung nicht gewährt mit dem Ergebnis, dass nicht nur der Gewinn aus der Grundbesitzveräußerung, sondern auch die laufenden Mieteinkünfte der Gewerbesteuer unterliegen.