Dauerbrenner Schönheitsreparaturen – nun die Abgeltungsklausel

​veröffentlicht am 27. August 2014

Auch wenn man annehmen könnte, dass nach nunmehr 10-jähriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) alle Probleme des Rechtes der Schönheitsreparaturen geklärt sein sollten, ist man immer wieder aufs Neue gespannt, wenn eine Entscheidung ansteht. Nun – voraussichtlich im Oktober 2014 – ist es bald wieder soweit.

Beginnend mit einer Entscheidung am 23. Juni 2004 (Az.: VIII ZR 361/03) haben die Karlsruher Richter an der jahrzehntelangen tatsächlichen Übung durch die Mietvertragsparteien in Sachen Schönheits-reparaturen kein gutes Haar mehr gelassen. Für Mieter und Vermieter war bis dahin klar, dass der Mieter die von ihm verursachten Abnutzungserscheinungen wieder rückgängig zu machen hat. Auch, wenn die juristische Beurteilung des BGH in seinen Entscheidungen wenig durchgreifenden Bedenken begegnet, ist aber die Ungewissheit, die in den oft „wachsweichen” Entscheidungen liegt, ihrerseits bedenklich.

Mit Beschluss vom 22. Januar 2014 (Az.: VIII ZR 352/12) kündigt der BGH nun ein neues Unheil für alle Vermieter an. Es steht die Frage an, ob eine Pflicht zur Durchführung oder Abgeltung von Schönheitsreparaturen auch dann besteht, wenn dem Mieter die Wohnung nicht frisch gestrichen übergeben wurde. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil er mit Kosten der Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit)verpflichtet wird, die er aber gar nicht – sondern der Vornutzer – verursacht hat. Der BGH verweist in seinem Hinweisbeschluss auf eine Entscheidung aus dem Jahr 2007 (Az.: VII ZR 143/06). Dort hatte der BGH die unangemessene Benachteiligung bereits thematisiert, aber gleichwohl nicht darüber entschieden, weil die Klausel aus anderen Gründen unwirksam war. Jetzt kündigt der BGH an, in ausdrücklicher Abweichung von seiner Entscheidung aus dem Jahr 1988 (VIII ZR 1/88) jedenfalls die Abgeltungspflicht als unwirksam anzusehen. Diese hatte er 1988 noch ausdrücklich bestätigt. Die Begründung dafür ist auch nachvollziehbar: Wie soll denn der Anteil des ausziehenden Mieters am Renovierungszustand bemessen werden, wenn er diesen Zustand nicht allein zu verantworten hat? Hat der Mieter während seiner Mietzeit die Schönheitsreparaturen ausgeübt, würde der ausziehende Mieter doppelt belastet, weil er seine Gebrauchsspuren und die des Vormieters entfernt. Eine solche Entscheidung hätte der BGH aber auch schon 2007 treffen und so zu einer erheblichen Rechtssicherheit beitragen können.

Der BGH geht in seinem Beschluss vom 22. Januar 2014 aber noch weiter: Er äußert deutliche Zweifel daran, dass die Schönheitsreparaturen-Vornahmeklausel in einem solchen Falle wirksam ist, denn „die dargestellte Argumentation könnte zur Folge haben, dass bei unrenoviert … überlassener Wohnung … auch bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen wäre.”

Aber damit nicht genug, denn der BGH kündigt nebenbei an, die Wirksamkeit einer Abgeltungsklausel an sich – sei die Wohnung frisch renoviert oder nicht – in Frage zu stellen. In Abweichung zu seinem Urteil aus dem Jahr 2007 erkennt der BGH nun, dass es gar nicht möglich ist, bei einem vorzeitigen Auszug des Mieters zu bestimmen, wann denn bei hypothetisch fortgesetztem Mietverhältnis und vertragsgemäßer Nutzung und Zeitablauf (5, 8 oder 10 Jahre) einmal Renovierungsbedarf und wenn ja in welcher Höhe besteht. Dass eine solche Klausel intransparent ist, liegt auf der Hand.

Der 8. Senat des BGH wollte bereits im Januar 2014 eine Entscheidung treffen. Der Senat hat sich dann zu dem Hinweisbeschluss durchgerungen. Vielleicht ist das ein Anzeichen dafür, dass sich die Karlsruher Richter dieses Mal wirklich abschließend und somit rechtssicher für die zukünftigen Mietverhältnisse äußern. Diese Möglichkeit bestand aber schon am 23. Juni 2004, denn die Argumente waren damals schon ausgetauscht. Aufgrund der Deutlichkeit der Hinweise ist zu erwarten, dass der BGH die Entscheidung nutzen wird, endlich Rechtssicherheit herzustellen. Folgende Tendenz ist erkennbar:

Im Falle einer unrenoviert überlassenen Wohnung wird es keine Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters mehr geben, entsprechende Klauseln werden unwirksam sein. Gleichzeitig wird der BGH die bisher verwendeten Regelungen zur finanziellen Abgeltung der Verpflichtung bei vorzeitigem Auszug ebenfalls für unwirksam erklären. Dies unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. In der Vergangenheit hat der BGH einen Bestandsschutz für Altmietverträge stets verneint. Ob er diesmal Altmietverträge ausnimmt, bleibt abzuwarten. Alle Vermieter sind deshalb schon jetzt gut beraten, wenn sie in den anstehenden Mietverträgen lediglich Schönheitsreparatur-Vornahmeklauseln vereinbaren. Eine unwirksame Abgeltungsklausel lässt die Vornahmeklausel dann im Übrigen unberührt, wenn die Klauseln sowohl sprachlich als auch drucktechnisch sauber getrennt sind.