Konfliktmanagement – Stressabbau in der Nutzungsphase der Immobilie

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veröffentlicht am 3. Mai 2021

 

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​In der Nutzungsphase einer Immobilie treffen mit Eigentümern, Vermietern, Mietern, Verwaltern und Dienstleistern vielfältige Ziele und Interessen aufeinander. Um langfristige Geschäfts- und Vertragsbeziehungen zu erhalten, sollte eine Eskalation dieser Interessensgegensätze tunlichst vermieden werden. Dies ist durch die Implementierung eines systematischen Konfliktmanagements realisierbar.


Die Ausgangssituation

Im Laufe des Lebenszyklus einer Immobilie – beginnend mit der Planung und endend mit der Verwertung – treffen ganz vielfältige Personen, Gruppierungen und Organisationseinheiten aufeinander. Die jeweiligen Interessen sind dabei in den wenigsten Fällen gleichlaufend. Vielmehr prallen nicht selten ganz unterschiedliche Motivationen und Zielsetzungen aufeinander. Es entstehen größere und kleinere Konfliktfelder.


Gerade der am längsten, regelmäßig mehrere Jahrzehnte dauernden Lebenszyklusphase, nämlich der Nutzungsphase, geben ganz unterschiedliche Beteiligte ihr Gepräge. So sind unter anderem widerstreitende Interessen von Eigentümern, Vermietern, Mietern, Verwaltern und Dienstleistern in Einklang zu bringen. Die entstehenden Konflikte werden klassisch nach Entstehung eines Konfliktes durch Verhandlung zwischen den Streitparteien gelöst oder im Falle einer fortgesetzten Eskalation vor Gericht ausgetragen.


In einigen Fällen vermag dieses Vorgehen zum Erfolg führen. Jedoch ist zu bedenken, dass die Streitparteien nicht selten durch langfristige Verträge aneinander gebunden sind und ein beiderseitiges Interesse am Fortbestand dieser Beziehung besteht. So soll beispielsweise ein langfristig laufendes Geschäftsraummietverhältnis auch trotz Streitpunkten über die mietvertraglichen Regelungen zur Zuständigkeit für Wartung und Reparatur nicht gänzlich zur Disposition gestellt werden.


Andererseits wird die Geschäftsbeziehung einer erheblichen Prüfung unterzogen, wenn Uneinigkeiten und Interessensgegensätze streitig vor Gericht ausgetragen werden. Eine partnerschaftliche und konstruktive
Zusammenarbeit in der Zukunft wird immer schwieriger, je konfrontativer und härter ein Konflikt ausgetragen wird und je länger der Weg bis zu einer endgültigen Entscheidung ist. Gerade die gerichtliche Entscheidung einer Streitfrage führt zudem vielfach nicht zur Lösung des Gesamtkonfliktes, da lediglich der konkrete Streitgegenstand Berücksichtigung findet, nicht jedoch darüber hinausgehende wirtschaftliche oder emotionale Aspekte.

 

Insofern scheint es zweckmäßig und angezeigt, nach Alternativen für eine interessensgerechte und einzelfallorientierte Behandlung widerstreitender Interessen zu suchen.


Konfliktmanagement als Chance für langfristige (Vertrags-)Beziehungen erkennen

Gerade in Konstellationen, in denen eine (Vertrags-)Beziehung konstruktiv und partnerschaftlich fortgeführt werden soll, drängt sich die Implementierung eines Konfliktmanagementansatzes nahezu zwangsläufig auf. So versteht man unter Konfliktmanagement die Initiierung von Maßnahmen zur Verhinderung einer Eskalation oder zur Ausbreitung eines bestehenden Konfliktes. Konfliktmanagement dient der systematischen und konstruktiven Auseinandersetzung mit widerstreitenden Interessen.

 

In der praktischen Umsetzung bedeutet dies, dass insbesondere alternative Streitbeilegungsmethoden zur Konfliktprävention oder Konfliktlösung zur Anwendung kommen. Denkbar ist gerade im Rahmen der Nutzungsphase einer Immobilie beispielsweise der Einsatz von Moderation, Mediation, Adjudikation oder Schlichtung. Alle diese Verfahren können einerseits präventiv, zur Vermeidung von Konfliktfällen, und andererseits repressiv, zur vollständigen Auflösung von bereits entstandenen Streitigkeiten, eingesetzt werden.


Konfliktmanagement und die im Zuge dessen herangezogenen alternativen Streitbeilegungsmethoden bieten insbesondere für längerfristig orientierte (Vertrags-)Beziehungen erhebliche Vorteile:

 

Zum einen kann durch ihre frühzeitige Anwendung die Entstehung eines Konfliktes gänzlich oder jedenfalls dessen Eskalation verhindert werden, indem niederschwellig und bereits bei auftretenden kleineren Unstimmigkeiten nach einem konstruktiven Umgang mit diesen gesucht wird. Zum anderen können bereits entstandene Konflikte kurzfristig und zügig bearbeitet werden. Damit setzen sich alternative Streitbeilegungsmethoden gerade in Pandemiezeiten noch deutlicher als bisher vorteilhaft von langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen in mehreren Instanzen ab. Im Gegensatz zum gerichtlichen Verfahren  besteht zudem die Möglichkeit, den Konflikt – losgelöst von der Konzentration auf einen bestimmten Streitgegenstand – ganzheitlich zu betrachten und einer sinnvollen und für alle Beteiligten interessensgerechten Lösung zuzuführen.


Implementierung von Konfliktmanagement

Es ist also durchaus lohnenswert, über die Implementierung von Konfliktmanagement in langfristigen Vertragsbeziehungen nachzudenken. Eine mögliche Form der Umsetzung könnte durch entsprechende Anregungen und Verpflichtungen im Vertragswerk, insbesondere durch entsprechende Mediations- oder Schlichtungsklauseln erfolgen.

 

In einem etwas weitergehenden Ansatz könnten die Vertragsparteien die dauerhafte oder jedenfalls punktuelle Einbeziehung einer Konfliktanlaufstelle vorsehen. An diese könnten sie sich sodann im Konfliktfall wenden, um das geeignete Verfahren zur Konfliktprävention oder zur Streitbeilegung zu wählen. Bestenfalls würde diese Konfliktanlaufstelle sodann auch bereits die entsprechenden alternativen Streitbeilegungskompetenzen zur Inanspruchnahme durch die Konfliktparteien anbieten, sodass eine zügige Lösung herbeigeführt werden kann.


Fazit

Insbesondere die Nutzungsphase der Immobilie ist aufgrund der Vielzahl der an ihr Beteiligten geprägt durch eine vermutlich ebenso große Vielzahl von entgegenlaufenden Interessen, aber auch durch langfristige Vertragsbeziehungen. Eine Eskalation und konfrontative Behandlung eines Konfliktes droht jedoch die künftige konstruktive Zusammenarbeit zu gefährden. Aus diesem Grund erscheint es sehr empfehlenswert, alternative Formen der Streitbeilegung anzudenken. Präventiv wie repressiv zum Einsatz kommen diese alternativen Streitbeilegungsmethoden im Rahmen eines systematischen  Konfliktmanagements. Die Implementierung systematischen Konfliktmanagements gerade in der Nutzungsphase der Immobilie ist daher nur zu empfehlen!

 

Nehmen Sie bei Fragen hierzu gerne Kontakt mit uns auf.

Kontakt

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Ester Thanner LL.M.

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Mediatorin, Wirtschaftsmediatorin (MuCDR)

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