WEG haftet nicht für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer

​veröffentlicht am 01. August 2019

Viele Wohnungseigentümer in Deutschland sanieren Gemeinschaftseigentum nicht allzu selten auf eigene Kosten. In diesen Fällen könnte der Eindruck entstehen, dass dem Eigentümer nachträglich ein Ausgleichsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Das stimmt aber nicht!

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem aktuellen Urteil vom 14. Juni 2019, Az.: V ZR 254/17 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Kostenersatz hat, wenn er die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, erneuert. Für alle Wohnungseigentümer sind die Konsequenzen dieser Entscheidung extrem wichtig, um derartige Fehler zu vermeiden.

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Die vom Kläger getragenen Kosten beliefen sich auf knapp 5.500 Euro. Einen ähnlichen Tausch hatten zuvor bereits andere Eigentümer in derselben Wohnanlage vorgenommen. Bis zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahr 2012 zu einer vergleichbaren Regelung in der Teilungserklärung gingen die Wohnungseigentümer fälschlicherweise davon aus, dass jeder von ihnen die notwendige Erneuerung der Fenster auf eigene Kosten vornehmen lassen müsse. Tatsächlich ist dies aber Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Kläger verklagte die Wohnungseigentümergesellschaft auf Kostenersatz in Höhe von 5.500 Euro – ohne Erfolg.

In letzter Instanz wies nun der Bundesgerichtshof die gegen die bisherigen Urteile gerichtete Revision zurück. Nach unserer Auffassung auch zu Recht!

Die Entscheidung über Instandsetzungsmaßnahmen liegt bei Wohnungseigentümern 

Nach dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung kann der Wohnungseigentümer eine Kostenerstattung weder aus den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nach § 687 Abs. 1 BGB noch aus dem Bereicherungsrecht nach § 812 Abs. 1 S.1 BGB verlangen. Grund dafür sind die im Wohnungseigentumsrecht spezielleren Vorschriften gemäß § 21 Abs. 4 und 5 WEG, die vorrangige Regelungen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums enthalten. Danach ist es Sache der Wohnungseigentümer, über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden.

Das soll nach Bundesgerichtshof auch für zwingend notwendige Maßnahmen gelten, da über den Gestaltungsspielraum, insbesondere über den Umfang der Maßnahmen und die beauftragten Handwerker, gemeinschaftlich entschieden werden muss.

Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Sanierungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Im Falle einer Minderheit wäre eine sog. Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG zu erheben. Auch kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

BGH: Irrtum begründet keinen Ersatzanspruch!

Ohne vorherigen Beschluss kann auch derjenige Wohnungseigentümer, der eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, keinen Ersatzanspruch geltend machen. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.

Eine Ausgleichszahlung würde insofern dem schutzwürdigen Interesse der Gemeinschaft der Eigentümer widersprechen, als dass es zu einem Hin-und-Her Ausgleich der verschiedenen Parteien kommen könnte, was nur bedingt als ein „gerechtes” Ergebnis empfunden würde.

Fazit

Immer wieder kommt es zu Fehleinschätzungen über Kostentragungsregelungen im Rahmen des Gemeinschaftseigentums. Für einen Nichtjuristen reicht meistens auch ein Blick in die Teilungserklärung nicht aus, um die Zusammenhänge zwischen den Eigentumsverhältnissen und den Kosten zu verstehen. Der genaue Einzelfall muss untersucht und im Hinblick auf diese aktuelle Rechtslage überprüft werden. Vor dem Gang zum Handwerker sollte sich der betroffene Wohnungseigentümer auf jeden Fall fachanwaltliche Beratung einholen, damit er im Nachhinein nicht unnötig auf den Sanierungskosten sitzen bleibt.