Betriebskosten – Fallstricke anhand aktueller Rechtsprechung

​Schnell gelesen:

Betriebskosten(abrechnung) – ein Dauerbrenner im Mietverhältnis. Nahezu kein anderes Thema beschäftigt die Mietvertragsparteien
in regelmäßig wiederkehrenden Abständen so sehr. In den Entscheidungen des vergangenen Jahres hat der BGH unter anderem
zu folgenden Themen Stellung genommen: die Umlage „der Betriebskosten” gilt als ausreichend, der Einwendungsausschluss
wirkt grundsätzlich umfassend und die Aufrechnung der Kaution

mit verjährten Nachforderungsbeträgen ist nicht möglich.

​Streitigkeiten um die Betriebskosten wurden in den vergangenen
Jahren – gerade im Hinblick auf stetige Kostensteigerungen
– immer bedeutsamer. Es verwundert deshalb nicht, dass die
Abrechnung über die Betriebskosten in der Praxis ein enormes
Konfliktpotenzial bietet – und das jedes Jahr aufs Neue. Gerade
zum Jahreswechsel gehen vielfach den Mietern Betriebskostenabrechnungen zu, die mit heißer Nadel gestrickt sind und die die Gemüter beider Parteien erhitzen.

Diese Konflikte sind oft unnötig, denn bei Berücksichtigung einiger wesentlicher Gesichtspunkte kann der Thematik die Sprengkraft genommen werden.

Die folgenden Ausführungen sollen anhand der auszugsweise
dargestellten, aktuellen Rechtsprechung des BGH für die Thematik
sensibilisieren und mögliche Problemfelder aufzeigen.

Erleichterung hinsichtlich der Betriebskostenumlage – Umlage „der Betriebskosten” reicht

Zunächst ist zu klären, was unter dem Begriff „Betriebskosten”
zu verstehen ist. Eine Legaldefinition findet sich in § 556 Abs.
1 S. 2 BGB. Danach sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer
[…] durch das Eigentum […] am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen des Grundstücks laufend entstehen.

Nach der gesetzlichen Definition sind diese Kosten also grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Will dieser die Kosten auf den Mieter umlegen, bedarf es einer entsprechenden Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

Gemeinhin anerkannt ist, dass die Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten – auch in einem Formularvertrag – bereits dadurch wirksam dem Mieter auferlegt werden kann, dass auf die geltende Rechtsverordnung, also derzeit die Betriebskostenverordnung, verwiesen wird.

Für das Wohnraummietrecht regelt der Katalog in § 2 BetrKV
(Betriebskostenverordnung), welche Kosten nach gesetzlicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden können. Unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten” können sodann weitergehende umlegbare Kostenpositionen ausdrücklich vereinbart werden.

Nunmehr hat der BGH im Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII
ZR 137/15 entschieden, dass in der Wohnraummiete zur Übertragung
der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dieser habe „die Betriebskosten“ zu tragen, genügt.

Damit ist die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und
in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten –
sofern es nicht um „sonstige” Betriebskosten geht – vereinbart.

Zur Begründung führt der BGH aus, dass der Begriff der Betriebskosten
seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnungen und später per Gesetz (§ 556 Abs. 1 S.1 BGB) definiert sei. Angesichts dessen ist der im Mietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten” von verständigen und redlichen Vertragspartnern und unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten ohne Weiteres im Sinne der jetzigen Regelung in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit der Erläuterung im Betriebskostenkatalog zu verstehen.

Auch der Umfang der umgelegten Betriebskosten ist der Entscheidung
des BGH zufolge klar und transparent, da es seit langem allgemein üblich ist, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach der gesetzlichen Definition umlagefähig sind. Da der Begriff „Betriebskosten” folglich als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich ist, bedarf der Begriff in der Wohnraummiete daher – so der BGH – grundsätzlich keiner weiteren Erläuterung oder Aufschlüsselung.

Selbst die Bezugnahme auf eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits veraltete Rechtsverordnung ist als unschädliche Falschbezeichnung anzusehen, wenn die Regelung
im Mietvertrag zudem auf die Verordnung in der jeweils aktuellen
Fassung verweist.

Umfang des Einwendungsausschlusses

Sofern im Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung getroffen
wurde und die Abrechnung nach tatsächlichen Kosten vereinbart ist, ist der Vermieter verpflichtet, über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Dies folgt aus § 556 Abs. 3 S. 1, Hs. 1 BGB, wobei die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erfolgen hat, § 556 Abs. 3 S.2 BGB.

Gegen die erteilte Abrechnung kann der Mieter innerhalb von
12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen geltend
machen. Dabei hat der Mieter seine Einwendungen zu begründen, pauschale Hinweise oder Behauptungen genügen nicht. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter keine Einwendungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 S.6 BGB.

Der BGH hat nunmehr im Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR
209/15 entschieden, dass dieser Einwendungsausschluss gemäß
§ 556 Abs. 3 S.6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten
gilt, die in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter
umgelegt werden können.

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sowohl die Verwaltungs-
und Instandhaltungskosten als auch die Zuführung zur  Instandhaltungsrücklage umgelegt. Der Mieter machte seine entsprechenden Einwendungen erst weit nach Ablauf der Frist geltend.

Der Einwendungsausschluss hat den Zweck, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die Ansprüche
besteht. Dementsprechend kann auch eine unrichtige Abrechnung Bestand haben, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Könnte der Mieter gegen bestimmte Kostenpositionen auch nach dem Ablauf der Frist Einwendungen erheben, würde dies Sinn und Zweck der Vorschrift widersprechen.

Aus diesem Grund gilt der Einwendungsausschluss grundsätzlich
auch im Hinblick auf nicht umlagefähige Kosten.

Etwas anderes gilt – so der BGH – lediglich im Einzelfall, wenn wie im vorliegenden Fall der Vermieter bereits im Rahmen der Abrechnung zum Ausdruck gebracht hat, dass es sich bei den beanstandeten Positionen ausdrücklich um nicht umlagefähige Kosten handelt, die Umlage aber (versehentlich) dennoch erfolgte. Damit wurde nämlich bereits in der Abrechnung deutlich gemacht, dass dem Vermieter diese Kosten nicht zustehen. Ein Berufen auf die Einwendungsfrist wäre dann treuwidrig.

Grundsätzlich ist jedoch festzuhalten, dass der Mieter dringend
auf die Einhaltung der Einwendungsfrist achten sollte.

Rückgriff auf Kaution – nur bei unverjährter Betriebskostennachzahlung

Der Vermieter sollte seinerseits sich aus der Abrechnung ergebende
Nachforderungsbeträge zeitnah (notfalls klageweise)
geltend machen.

So hatte sich der BGH in einer weiteren Entscheidung (Urteil vom
20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14) mit der Frage zu beschäftigen, ob
sich der Vermieter beim Auszug des Mieters für nicht geleistete
Betriebskostennachzahlungen aus der Kaution befriedigen kann.

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter
dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses ein verpfändetes
Kautionssparbuch übergeben. Der Vermieter rechnete aufgrund der wirksamen Umlagevereinbarung im Mietvertrag gem. § 556 Abs. 3 S. BGB jährlich fristgerecht über die Betriebskosten ab. Allerdings entrichtete der Mieter die daraus folgenden Nachzahlungsbeträge nicht. Eine gerichtliche Geltendmachung der Beträge durch den Vermieter unterblieb.

Bei Auszug des Mieters verweigerte der Vermieter die Rückgabe
des verpfändeten Kautionssparbuchs, weil ihm noch die Nachforderungsbeträge zustünden. Diese waren jedoch zwischenzeitlich
verjährt.

Im nachfolgenden Rechtsstreit stellte der BGH klar, dass sich der Gläubiger grundsätzlich auch dann gemäß § 216 Abs. 1 BGB aus der Sicherheit befriedigen kann, wenn die Forderung verjährt ist. Etwas anderes ergibt sich allerdings aus § 216 Abs. 3 BGB bei Ansprüchen aus Zinsen und wiederkehrenden Leistungen.

Betriebskostenzahlungen aus Jahresabrechnungen sind – so der BGH – wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Ob die Geldzahlung immer in der gleichen Summe erbracht wird, ist für die Beurteilung ohne Bedeutung. Aus diesem Grund ist es dem Vermieter verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietkaution zu befriedigen.

Dem Vermieter verbleibt nach dieser Entscheidung des BGH folglich nur, die Betriebskostennachzahlungen immer zeitnah einzufordern. Eine Umgehung der Verjährung über die Aufrechnung mit der Kaution bleibt ihm jedenfalls verwehrt.

Fazit

Um Konflikten vorzubeugen, ist es sinnvoll, bereits beim Abschluss
des Mietvertrages ein besonderes Augenmerk auf die Betriebskostenvereinbarung zu legen. Sowohl in dieser Phase
als auch im Rahmen der jährlichen Abrechnung bzw. Prüfung
der Betriebskostenabrechnung empfiehlt sich die Einbindung
von in der Thematik geschulten Personen.