Referentenentwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes – Was kommt da auf die Wohnungswirtschaft zu?

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Nach der Mietrechtsreform im Jahr 2013 folgt nun die Mietrechtsnovellierung 2014. Die Wohnungswirtschaft muss sich erneut auf neue verschärfte Regelungen einstellen.

Gleichwohl bietet das neue Gesetz auch Planungs- und Investitionssicherheit für Vermieter, wenn die hierzu geschaffenen Ausnahmetatbestände konsequent umgesetzt werden. Der Entwurf sieht folgende neuen Regelungen vor: Die Landesregierungen können sog. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung bestimmen, § 556d n.F. BGB. Das sind Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, § 556 d Abs. 2 Satz 1 n.F. BGB. In einem solchen Gebiet darf die Miete anlässlich einer Neuvermietung nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, § 556d Abs. 1 n.F. BGB. Erfasst werden Wohnraummietverhältnisse, nicht aber andere Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, also insbesondere nicht gewerbliche Mietverhältnisse. Der typische Anwendungsfall  der Regelung ist die Wiedervermietung einer Wohnung in einem Bestandsgebäude. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann häufig ein Mietspiegel herangezogen werden. In zeitlicher Hinsicht maßgeblich ist der Beginn des Mietverhältnisses, der in der Praxis meist kurz nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegt. Spätere Änderungen der Miethöhe, etwa wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 ff. BGB) bleiben unverändert möglich. Wird gleichwohl eine Miete vereinbart, die über die zulässige Höhe hinausgeht, so ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als die gesetzlich zulässige Höhe überstiegen wird, die Wirksamkeit des Mietvertrags im Übrigen bleibt unberührt.

Die neue Regelung erfährt mit §§ 556e und 556f n.F. BGB wichtige Ausnahmen: Wenn im bisherigen Mietverhältnis eine die Ortsüblichkeit übersteigende Miete vereinbart war, kann diese höhere Miete rechtswirksam als zulässige Miete auch im nachfolgenden Mietverhältnis vereinbart werden. Sinn des Gesetzes ist nicht die Absenkung der vereinbarten Mieten, sondern die Unterbindung unangemessener Preissprünge. Damit wird die notwendige Investitionssicherheit für den Fall einer kurzfristigen Kündigung seitens des Mieters gewahrt. Für den Fall der ersten Vermietung eines errichteten Gebäudes und Neuvermietung nach umfassender Modernisierung gilt die Beschränkung ebenfalls nicht. Auch hier steht die Investitionssicherheit und Planungssicherheit des Vermieters wegen politisch erwünschtem Neubau und vorzunehmender (energetischer) Modernisierungen im Vordergrund.

Den dabei für den Mieter bestehenden praktischen Problemen, die ortsübliche Miete zu bestimmen, wird durch einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter begegnet, § 556g n.F. BGB. Danach kann der Mieter vom Vermieter substanziiert Auskunft über Umstände verlangen, die der Mieter zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f n.F. BGB) benötigt. Inhaltlich ist die Auskunftspflicht beschränkt auf Umstände, die dem Mieter nicht zugänglich sind. Ihm wiederum ist es nämlich zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miete zunächst allgemein zugängliche Quellen zu nutzen, insbesondere den örtlichen Mietspiegel. Die Auskunftspflicht erfasst also nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die der Vermieter bereits kennt oder ohne Weiteres ermitteln kann. Weiter reichende Pflichten des Vermieters zur Informationsbeschaffung sollen durch die Vorschrift nicht geschaffen werden. Nach Absatz 2 der neuen Vorschrift steht dem Mieter nur dann ein Rückforderungsrecht überzahlter Miete zu, wenn der Mieter die Miethöhe qualifiziert gerügt hat. Diesem Erfordernis genügt der Mieter nur dann, wenn er konkret die Umstände benennt, die nach seiner Auffassung eine Begrenzung der Miete zur Folge haben müssen. Das Rückforderungsrecht ist zeitlich auf diesen Zeitpunkt beschränkt.

Ferner geregelt wird, dass zukünftig der Makler nur noch dann eine Gebühr vom Mieter erhält, wenn er direkt vom Mieter beauftragt wurde, sog. Bestellerprinzip. Der Maklervertrag muss zudem der Textform genügen, dies dient der Warnung des bestellenden Mieters.

Der vorliegende Referentenentwurf nimmt den Regelungen des Koalitionsvertrages den Schrecken, nachdem insbesondere die geplanten Regelungen zur Begrenzung der Mieterhöhung wegen Modernisierungen unangetastet bleiben und umfangreiche Ausnahmen zum Bestandsschutz geschaffen sind. Werden diese Regelungen in wohnwirtschaftlichen Unternehmen konsequent beachtet und umgesetzt, sind die Beschränkungen insbesondere durch umfassende Dokumentation der Bestimmung der vereinbarten Miethöhe und deren Einordnung in die Örtlichkeiten in den Griff zu bekommen.