Grunderwerbsteuer bei Erwerb eines Gesamterbbaurechtes

Von Meike Beuermann, Rödl & Partner Hamburg

In einem am 3. Juli 2013 veröffentlichten Urteil (Az. II R 53/10) nimmt der BFH zur Definition des Erwerbsgegenstandes und der daraus resultierenden Grunderwerbsteuerpflicht Stellung.

Dem Urteil liegt ein Vertrag zugrunde, bei dem A als Eigentümer eines Grundstückes (Anteil an der Gesamtfläche 52 Prozent) in Berlin sowie B als Eigentümer eines direkt angrenzenden Grundstückes (Anteil an der Gesamtfläche 48 Prozent) der Klägerin ein Gesamterbbaurecht überlassen haben. Die Klägerin war zu Errichtung eines Bauwerkes verpflichtet. Die Umsetzung des Bauprojektes sollte über ein Leasing-Fonds-Modell erfolgen, bei dem A alleiniger Leasingnehmer und alleiniger Bauherr werden sollte.

Das Finanzamt setzte aufgrund der getroffenen Vereinbarungen mit zwei Bescheiden Grunderwerbsteuer fest, wobei als Bemessungsgrundlage jeweils der kapitalisierte Erbbauzins für das an den Grundstücken des A und B bestellten Erbbaurechtes diente. Nachdem dem Finanzamt bekannt wurde, dass die Klägerin für den Bau einen Generalübernehmervertrag mit A geschlossen hatte, wurde ein geänderter Bescheid erlassen, der auch die gesamten Bauerrichtungskosten aus dem Generalübernehmervertrag in die Bemessungsgrundlage mit einschloss.

Der dagegen gerichtete Einspruch und die Klage vor dem Finanzgericht (Urteil vom 27. November 2003) waren teilweise erfolgreich: Das Finanzgericht in Berlin bejahte für den Erwerbsvorgang zwischen der Klägerin und dem A das Vorliegen eines grunderwerbsteuerlich einheitlichen Erwerbsgegenstandes. Bei der Ermittlung der festzusetzenden Grunderwerbsteuer dürfe jedoch nur der auf die Bebauung des Grundstücks des A entfallende Aufwand von 52 Prozent der gesamten Bauerrichtungskosten (entsprechend dem Anteil an der Gesamtfläche) einbezogen werden. Die Revision beim BFH wurde nicht zugelassen.

Infolge dessen änderte das Finanzamt die erlassenen Bescheide und setzte nach § 174 Absatz 4 Abgabenordnung (AO) die Grunderwerbsteuer auf Basis des erteilten Erbbaurechtes des B sowie auf dessen Grundstücksteil entfallenden Anteil von 48 Prozent der gesamten Bauerrichtungskosten fest, so dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auch hier erhöhte. Einspruch und Klage hiergegen hatten keinen Erfolg. Die Revision der Klägerin richtet sich gegen das Urteil und macht geltend, dass für den Anteil von B nicht die Annahme eines grunderwerbsteuerlich einheitlichen Erwerbsvorganges gelten könne.

Die Revision ist unbegründet und daher zurückzuweisen. Die Einbeziehung der anteiligen Bauerrichtungskosten ist demnach zulässig. Der BFH kommt in seiner Urteilsbegründung zu dem Ergebnis, dass zwei Erwerbsvorgänge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 2 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vorliegen, wenn zwei Grundstückseigentümer an ihren Grundstücken ein Gesamterbbaurecht bestellen. Durch den geschlossenen Vertrag über die Bestellung eines Gesamterbbaurechtes sind demnach zwei Erwerbsvorgänge verwirklicht worden, die steuerpflichtig sind.

Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, wonach ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, da den Anspruch auf Übereignung begründet, der Grunderwerbsteuer unterliegt. Ergänzt wird diese Bestimmung durch § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, wonach Erbbaurechte den Grundstücken gleichstehen, so dass auch die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechtes an einem inländischen Grundstück der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Das Zusammenwirken von A und B bei der Erteilung des Erbbaurechtes reiche aus, um ein zielgerichtetes und abgestimmtes Verhalten für das gesamte Projekt zu unterstellen und auf den bebauten Zustand der Grundstücke hinzuwirken. Auch wenn nur A an der Umsetzung des Bebauungsprojektes als alleiniger Bauherr beteiligt sei und B nicht in die Verhandlungen über den Abschluss des Generalübernehmervertrages einbezogen wurde, ist die Erteilung des Erbbaurechtes und die anschließende Bebauung als einheitlich anzusehen und somit als Ganzes grunderwerbsteuerpflichtig.

Die Änderungen des Bescheides für den Anteil des B nach § 174 Absatz 4 AO sei insoweit ebenfalls zulässig gewesen.

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