Investitionen in Immobilien in Spanien werden attraktiver - Neuer Rechtsrahmen für spanische REITS

Der spanische Immobilienmarkt hat seine Talsohle erreicht und beginnt, sich von der schweren Krise zu erholen. Um diesen Prozess zu beschleunigen, hat die spanische Regierung die Bestimmungen über spanische REITS („Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”, kurz „SOCIMI”), reformiert. Börsennotierte Immobiliengesellschaften werden als Anlageinstrument durch ein neues Sondersteuersystem attraktiver. Im Zuge weiterer Maßnahmen der spanischen Regierung soll so auch der rechtliche Rahmen für die Vermietung von Immobilien flexibilisiert werden, um damit den spanischen Mietmarkt insgesamt zu fördern.

Geschäftsgegenstand des REIT muss einer der Folgenden sein:

Der Erwerb und die Förderung von städtischen Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind.
Die Beteiligung am Kapital anderer SOCIMI oder anderer Gesellschaften, die zwar nicht in Spanien ansässig sind, aber denselben Geschäftszweck verfolgen und in Bezug auf die Ausschüttung von Dividenden ähnlichen Regelungen folgen.
Die Beteiligung am Kapital anderer Gesellschaften, in Spanien ansässig oder nicht, mit demselben Gesellschaftszweck, der gleichen Politik der Gewinnverteilung und den gleichen Investitionskriterien wie die SOCIMI.
Das Halten von Aktien oder Anteilen an Trägern kollektiver Immobilienanlagen („Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria”, Ley 35/2003).

Daneben können die SOCIMI auch andere Aktivitäten ausüben, soweit deren Einkünfte nicht mehr als 20 Prozent der Gesamteinkünfte der SOCIMI für den einzelnen Veranlagungszeitraum ausmachen. Das Stammkapital der Gesellschaft muss nur noch mindestens 5 Millionen Euro betragen, bisher waren es 15 Millionen Euro.

Das Anlagevermögen der SOCIMI muss zu mindestens 80 Prozent in städtischen Immobilien investiert werden - ausgenommen sind sogenannte Immobilien mit speziellen Charakteristika (spanisch „BICES”), die vermietet werden (mit Ausnahme von Leasing-Immobilien), oder aus Grundstücken, auf denen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb Mietobjekte entstehen sollen. Als mögliches Anlagevermögen gelten auch Anteile an den oben genannten Gesellschaften.

Die SOCIMI müssen für einen Zeitraum von drei Jahren die Immobilien vermieten, die sich in ihrem Vermögen befinden (das gilt für eigene neue Bauträgermaßnahmen und für erworbenen Bestand), wobei in diese Frist der Zeitraum eingerechnet wird, in dem die Objekte zur Vermietung angeboten werden. Dies gilt bis zu einer Höchstdauer von einem Jahr. Die Anteile an den oben genannten Unternehmen müssen für drei Jahre im Vermögen gehalten werden.

Die SOCIMI werden als Namenspapiere gehandelt. Sie sind verpflichtet, an einem organisierten und geregelten Markt beziehungsweise an einem multilateralen spanischen Handelssystem („Mercado Alternativo Bursátil” etwa: „Alternativer Investitionsmarkt”) teilzunehmen. Sie können ebenso in einem anderen Mitgliedstaat der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums gehandelt werden. Dies gilt auch für außereuropäische Staaten, mit denen ein effektiver und dauerhafter Austausch von Steuerinformationen erfolgt.

Jährlich müssen sie unter ihren Aktionären in Form von Dividenden ausschütten:

100 Prozent der erzielten Dividenden oder – im Falle von Beteiligungen – Gewinnanteile. Mindestens 50 Prozent der Gewinne, die sie aus der Übertragung von Immobilien und Anteilen erzielen; zu beachten ist die Haltefrist von drei Jahren. Der nicht ausgeschüttete Rest dieser Gewinne muss innerhalb von drei Jahren wieder in andere Immobilien oder Anteile investiert werden, die dem Hauptgesellschaftzweck entsprechen.
Mindestens 80 Prozent sonstiger Gewinne.

Es ist wichtig zu beachten, dass die gesetzliche Rücklage dieser Unternehmen nicht mehr als 20 Prozent ihres Gesellschaftskapitals übersteigen darf.

Nachstehend kurz die wichtigsten Aspekte und Besonderheiten der steuerlichen Behandlung der SOCIMI:

Bei Unternehmen, die das besondere Besteuerungssystem der SOCIMI wählen, besteht grundsätzlich eine Körperschaftsteuerveranlagung von 0 Prozent, solange sie die Anforderungen an das Halten von Vermögenswerten während des Zeitraums von drei Jahren erfüllen.
Die Nichterfüllung der Mindesthaltezeit führt zu einer Besteuerung sämtlicher aus den Immobilien generierten Einkommen nach den allgemeinen Regelungen. Diese Besteuerung gilt für alle Veranlagungszeiträume, in denen ansonsten die Sonderregelung zur Anwendung gekommen wäre. Dies gilt entsprechend für die Nichterfüllung der Mindesthaltezeit von Anteilen.
Das Unternehmen unterliegt einer Sondersteuer von 19 Prozent auf den vollen Betrag der Dividenden oder Anteile an Gewinnen, die an Gesellschafter ausgeschüttet wurden, deren Anteil am Stammkapital der Gesellschaft mindestens 5 Prozent beträgt, sofern diese Dividenden bei ihren Gesellschaftern steuerbefreit sind oder mit einem Steuersatz von weniger als 10 Prozent besteuert werden (es sei denn, es handelt sich um eine SOCIMI).
Dividenden und Gewinnanteile unterliegen in jedem Fall der Steuer.
Die steuerliche Behandlung der Gesellschafter sieht folgendermaßen aus:

Bei natürlichen Personen, die in Spanien ansässig sind:

Die Dividenden, die sie aus den SOCIMI erhalten, unterliegen als Zinserträge einem Steuersatz von 19 oder 21 Prozent (im Jahr 2013 - soweit keine Erweiterung erfolgt - bis zu 27 Prozent)
Erträge, die aus der Übertragung der Beteiligung am Kapital der SOCIMI erzielt werden, gelten als Vermögensgewinn oder –verlust und bilden einen Teil der Bemessungsgrundlage der Zinserträge, mit Ausnahme derer, die bei Übertragung der Aktien anfallen, die weniger als ein Jahr vor dem Zeitpunkt der Übertragung erworben wurden und die Teil der allgemeinen Bemessungsgrundlage bilden.

Bei juristischen Personen, die in Spanien ansässig sind, und Betriebsstätten von nicht in Spanien ansässigen Unternehmen:

Die Dividenden, die sie aus den SOCIMI erhalten, sind Teil der Bemessungsgrundlage, auf die der Abzug wegen Doppelbesteuerung nicht angewendet werden kann.
Die Einnahmen, die sich aus der Übertragung von Geschäftsanteilen am Kapital der SOCIMI ergeben, sind ebenfalls Bestandteil der Bemessungsgrundlage, ohne dass ein Abzug aufgrund Doppelbesteuerung bezüglich der Einkünfte Anwendung findet, die aus Rücklagen aus Gewinnen stammen und die in Übereinstimmung mit den Sonderbestimmungen der SOCIMI besteuert wurden.

Bei Personen oder Unternehmen, die nicht im spanischen Hoheitsgebiet ansässig sind und dort auch über keine Betriebsstätte verfügen:

Die Einkünfte, die aus den SOCIMI erzielt werden, werden mit einem Steuersatz von 19 Prozent besteuert (im Jahr 2013 - soweit keine Erweiterung erfolgt - mit 21 Prozent), wobei die Mutter-Tochtergesellschaft-Befreiung oder der ermäßigte Satz des Doppelbesteuerungsabkommens anwendbar ist.
Die Einnahmen, die sich aus der Übertragung von Geschäftsanteilen am Kapital der SOCIMI ergeben, unterliegen der Besteuerung Spaniens unter Berücksichtigung der Bestimmungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens.
Schließlich ist es wichtig zu betonen, dass die Unternehmen, die sich für das besondere Steuermodell der SOCIMI entschieden haben, ihren Jahresabschlussberichten eine Reihe von Informationen hinzufügen müssen, deren Nichtbeachtung einen schweren Steuerverstoß darstellt, der mit Geldbußen geahndet werden kann.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass seit Inkrafttreten der Reform bereits 13 SOCIMI gegründet worden sind, was im Vergleich zu den 2 SOCIMI vor der Reform einen deutlichen Aufschwung darstellt.

Diese Entwicklung zeigt, dass die Maßnahme in dem spanischen Mietmarkt eingeschlagen hat und ein durchaus interessantes Investitionsvehikel für den urbanen Immobilienmarkt in Spanien darstellt.

Gerne laden wir Sie in diesem Zusammenhang zu unserer Informationsveranstaltung zum Thema Immobilieninvestment in Spanien in unserer Eschborner Niederlassung am 27. November 2013 ein. Zum Anmeldeformular gelangen Sie direkt hier:

http://www.roedl.de/de-DE/de/event.aspx?ID=183