Sachwerte nach KAGB: Wichtige Anwendungsfälle bei Auslandsinvestitionen im Immobilienbereich

Die Zulässigkeit eines Vermögensgegenstands als Investitionsobjekt ist eine der grundlegenden Fragestellungen für inländische geschlossene Publikums-AIF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Bei Immobilieninvestitionen scheint hier auf den ersten Blick kein Problem zu bestehen, da nach § 261 KAGB von einem Publikums-AIF in Sachwerte investiert werden darf, zu denen, wie die Vorschrift weiter bestimmt, gerade auch Immobilien, einschließlich Wald, Forst und Agrarland zählen. Bei Auslandsinvestitionen im Immobilienbereich kann die Zuordnung jedoch Abgrenzungsschwierigkeiten bergen, da der zentrale Begriff des Sachwerts bzw. der Immobilie im KAGB nicht in jeder Hinsicht abschließend bzw. trennscharf definiert ist. Im folgenden Beitrag soll gezeigt werden, welche Erwägungen in die Prüfung, ob eine potentielle Auslandsinvestition eines geschlossenen inländischen Publikums-AIF in Immobilien nach Maßgabe des KAGB zulässig ist, einfließen sollten.

Problemstellung

Bei Immobilieninvestitionen im Ausland kann es vielfach zu Konstellationen kommen, in denen der Erwerb von Eigentum an einer Immobilie nach deutschem Verständnis erst gar nicht möglich bzw. zwar grundsätzlich möglich ist, aber im jeweiligen Markt eine Ausnahme darstellt. Namentlich in Staaten wie China oder Singapur, aber auch im angloamerikanischen Rechtskreis finden Immobilieninvestitionen oftmals in Form des Erwerbs einer Art zeitlich befristeten Nutzungsrechts statt. Eigentum an einem Grundstück, wie es die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorsehen, wird dabei oftmals nicht erworben. Auch darf nicht übersehen werden, dass in zahlreichen Rechtskreisen das Grundstückseigentum und das Eigentum an einem auf dem Grundstück errichteten Gebäude auseinanderfallen können. Die Folge ist in vielen Fällen die Entwicklung von grundstücksbezogenen Rechten, die zwar wirtschaftlich eine eigentümerähnliche Stellung vermitteln, aber nach deutschem Grundstücksrecht unbekannt sind.

Auch außerhalb einer Nutzung eines Grundstücks durch dessen Bebauung mit Geschäfts- oder Wohnimmobilien können sich wichtige Abgrenzungsfragen im Hinblick auf die Zulässigkeit des jeweiligen Vermögensgegenstandes stellen: Speziell bei Nutzungsarten, die sich auf Erschließung und Abbau von Bodenschätzen, etwa mineralischer Rohstoffe oder fossiler Brennträger richten sollen, wird oftmals die wirtschaftliche Zielsetzung nicht über den Erwerb von Volleigentum an einem Grundstück, sondern über alternative Rechtsgestaltungen sichergestellt.

Sachwert- bzw. Immobilienbegriff des KAGB

Bei all den vorgenannten, wirtschaftlich bedeutsamen Investitionsobjekten stellt sich für inländische Publikums-AIF vor allem die Frage, ob sich diese im Katalog der zulässigen Vermögensgegenstände des § 261 KAGB befinden. Hierbei ist zu beachten, dass der Sachwert- bzw. Immobilienbegriff des KAGB nach dessen § 1 Abs. 19 Nr. 21 Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und vor allem auch vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten umfasst. Eine Investition für einen geschlossenen inländischen Publikums-AIF in ein ausländisches immobilienbezogenes Recht kann also insbesondere dann zulässig sein, wenn dieses Recht einem grundstücksgleichen Recht nach deutschem Recht vergleichbar ist.

Ausblick

Grundstücksgleiche Rechte nach deutschem Recht sind dingliche Rechte, die, wie ihr Name andeutet, rechtlich wie Grundstücke selbst behandelt werden. Paradebeispiel für ein deutsches grundstücksgleiches Recht ist das Erbbaurecht. Eine Investition für einen geschlossenen inländischen Publikums-AIF in eine ausländische Rechtsposition kann also etwa dann zulässig sein, wenn diese dem deutschen Erbbaurecht vergleichbar ist. Wann eine solche Vergleichbarkeit gegeben ist, wird im KAGB allerdings nicht weiter definiert. Im Ergebnis muss hier eine detaillierte Analyse der Wesensmerkmale des ausländischen immobilienbezogenen Rechts erfolgen, um zu klären, ob eine rechtliche Vergleichbarkeit mit der gewählten deutschen Gestaltungsform - hier dem Erbbaurecht - vorliegt. Dabei ist zu beachten, dass Vergleichbarkeit gerade nicht Deckungsgleichheit bedeutet, das heißt die ausländische Rechtsposition muss beispielsweise nicht zwangsläufig die Ausgestaltung eines deutschen Erbbaurechts 1:1 abbilden. Unserer Erfahrung nach nimmt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine Überprüfung nach formellen Kriterien vor, die als Indizien für eine Vergleichbarkeit der jeweiligen Rechtsgestaltungen herangezogen werden. Kurz gesagt: Eine genaue Analyse ausländischer Rechtsgestaltungen, die unter Umständen auf den ersten Blick nicht unter den Begriff „Sachwert” subsumierbar scheinen, kann durchaus lohnenswert sein, da das KAGB mit dem Tatbestandsmerkmal „vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten” zahlreiche ausländische immobilienbezogene Rechte in die zulässigen Vermögensgegenstände mit einbezieht.

Aus dem Newsletter

Fonds-Briefe
- Fonds-Brief Mai 2014

Kontakt

Contact Person Picture

Sebastian Schüßler

Rechtsanwalt, Leiter Taskforce Digitale Transformation Geschäftsfeld Rechtsberatung

Associate Partner

+49 40 2292 976 20

Anfrage senden

Profil

Weitere Informationen

Beratung im Bereich Immobilienfonds