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Werbungskostenabzug von Maklerkosten anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks

In der heute veröffentlichten Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11. Februar 2014 (Az. IX R 22/13) stritten die Parteien, ob Maklerkosten, die anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks angefallen sind, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Diese Frage ist in dem Streitfall insofern von Bedeutung, da der Veräußerer die Maklerkosten nicht als Veräußerungskosten steuermindernd berücksichtigt konnte, da kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) vorlag.

Der Kläger erzielte im Streitjahr Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus drei Objekten: Den Wohn- und Geschäftshäusern B sowie C sowie den Parkplätzen D. Die Objekte B und Parkplätze D waren jeweils über ein Darlehen bei verschiedenen Banken finanziert. Beide Darlehen waren auf Verlangen der Kreditinstitute grundbuchrechtlich mit dem Wohn- und Geschäftshaus C abgesichert. Die Schuldzinsen wurden vom Kläger bei den beiden Objekten als Werbungskosten geltend gemacht und insoweit von dem zuständigen Finanzamt auch anerkannt.

Da es bei den Objekten B und C zu Mietausfällen kam, hat der Kläger das Objekt C für einen Kaufpreis von 1,4 Millionen Euro an eine Fondsgesellschaft veräußert. Da im Grundbuch des Wohn- und Geschäftshauses C Grundschulden zu Lasten der anderen beiden vermieteten Objekte eingetragen waren, sah der Kaufvertrag vor, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises dazu verwendet, Beträge, die zur Ablösung der Grundschulden erforderlich waren, an die Gläubigerbanken zu leisten. Lediglich der Restbetrag wurde unmittelbar an den Verkäufer ausgezahlt. Die beteiligten Kreditinstitute haben die erhaltenen, anteiligen Kaufpreisbeträge als Tilgungsbeträge auf die Darlehen verbucht. Die Folge war, dass die Zinsbelastung bei dem Objekt B sich erheblich verringerte und bei den Parkplätzen D vollständig entfiel.

Bei der Veräußerung des Wohn- und Geschäftshauses C war ein Immobilienmakler eingeschaltet, der dem Veräußerer für die Vermittlung eine Brutto-Provision in Höhe von 49.980 Euro in Rechnung stellte.

Der Kläger machte einen Teil dieser Maklerkosten in Höhe von 23.730,51 Euro als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die beiden, noch im Bestand gehaltenen Objekte B und D geltend. Das Finanzamt versagte die Anerkennung der Maklerkosten als Werbungskosten. Seiner Ansicht nach dienten diese Aufwendungen nicht der Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der verbliebenen Objekte, sondern sie seien aufgrund der Veräußerung des Objekts C entstanden und insofern mangels steuerbarem Veräußerungstatbestand nicht zu berücksichtigen. Hierbei wird die BFH-Entscheidung vom 20. Juni 2012 (BStBl II 2013, 275) angeführt, nach der der Senat einen Veranlassungszusammenhang für Schuldzinsen nach der Veräußerung eines Objekts verneint hat, soweit die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfielen, die durch den Veräußerungserlös des Objekts hätten getilgt werden können. Denn in diesem Streitfall hätten die Verbindlichkeiten des veräußerten Objekts sowie sämtliche in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten einschließlich der Maklergebühren mit dem Veräußerungserlös getilgt werden können.

Allerdings haben der BFH sowie das Finanzgericht Münster in der erstinstanzlichen Entscheidung die Sichtweise des Finanzamts zurückgewiesen. Der BFH führt aus, dass der im Streitfall zunächst gegebene Zuordnungszusammenhang der Maklerkosten mit der Grundstücksveräußerung durch den Zuordnungszusammenhang mit der weiteren Einkünfteerzielung (Objekte B und D) überlagert und damit im Sinn der wertenden Beurteilung des Veranlassungszusammenhangs verdrängt wird. Der unter Inkaufnahme einer Maklerprovision erzielte Veräußerungserlös wird nämlich zur Entschuldung eines Grundstücks genutzt und das Grundstück wird zudem weiterhin wie zuvor als Erwerbsgrundlage und somit zur Einkunftserzielung verwendet. Unter diesen Voraussetzungen sind die Maklerkosten anteilig nicht dem Veräußerungsvorgang, sondern als Finanzierungskosten den zukünftig (weiter) zu erzielenden laufenden Einkünften aus den Objekten B und D zuzurechnen.

Erläuternd geht der BFH darauf ein, dass Maklerkosten, die mit einer Grundstücksveräußerung im Zusammenhang stehen, grundsätzlich den Veräußerungskosten und damit nur bei sogenannten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 EStG berücksichtigt werden können. Schließlich sind Maklerkosten regelmäßig durch die Veräußerung unmittelbar veranlasst und dienen dem Erreichen einer Veräußerung. Allerdings können solche Maklerkosten ausnahmsweise anteilig zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn und soweit der (gegebenenfalls nach der Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußerten Grundstücks verbleibende) Veräußerungserlös von vornherein zur Finanzierung eines neuen Objekts bzw. der Entschuldung bestehender, vermieteter Objekte bestimmt auch tatsächlich verwendet wird. In solchen Fällen kann nämlich der Zusammenhang der Maklerkosten mit der Finanzierung und damit der Einkünfteerzielung aus dem zu erwerbenden oder entschuldeten Objekt den Zusammenhang der Maklerkosten mit der Grundstücksveräußerung überlagern.

Voraussetzung ist aber, dass sich der Veräußerer bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände den unwiderruflichen Entschluss gefasst hat, den Veräußerungserlös zur Finanzierung eines neuen Vermietungsobjekts bzw. zur Entschuldung eines bestehenden Objekts zu verwenden. Dieser Entschluss muss objektiv feststellbar sein, zum Beispiel durch eine entsprechende Regelung in dem Kaufvertrag.

Die BFH-Entscheidung reit sich ein in die lange Liste von jüngster Rechtsprechungsentscheidungen, die sich mit der Frage des Werbungskostenabzugs anlässlich einer Veräußerung auseinandersetzen (zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigungen bei Einkünften aus Kapitalvermögen, wenn ein bisher zu Vermietungszwecken eingesetztes Darlehen abgelöst und die verbleibenden Mittel als Kapitalanlage eingesetzt werden, oder das bereits zitierte BFH-Urteil vom 20. Juni 2012). Daher sollte vor beabsichtigten Veräußerungen die aktuelle Rechtsprechung eingehender geprüft werden.

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Fonds-Briefe
- Fonds-Brief direkt 18. Juni 2014

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Frank Dißmann

Diplom-Kaufmann, Steuerberater

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