Keine AfaA bei Vermietung und Verpachtung

In der jüngst veröffentlichten BFH-Entscheidung vom 8. April 2014 (Az. IX R 7/13) hatte die Klägerin das Teileigentum an einer Gewerbeeinheit für insgesamt ca. 2,8 Mio. DM erworben. Das Teileigentum besteht aus einer im Kellergeschoss gelegenen Einheit mit drei Ladenlokalen sowie dem zugehörigen Miteigentumsanteil an der Straßenpartielle und drei Garagen. Mit Erwerb des Teileigentums gingen die für die Objekte bestehenden Mietverträge ebenfalls auf die Klägerin über, insbesondere der bestehende Mietvertrag über die größte Gewerbeeinheit, die zugleich auch die bauliche und technische Ausstattung des Objekts regelt. Das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin endete zum 30. Juni 2006, da auf vertraglich eingeräumte Mietverlängerungsoptionen verzichtet wurde. Die Klägerin hat daraufhin im Streitjahr negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ca. 706.000 Euro erklärt, wovon ca. 702.000 Euro auf eine AfaA des von der Hauptmieterin angemieteten Objektes entfielen. Die AfaA begründete die Klägerin damit, dass bis zur Kündigung der Hauptmieterin im Jahr 2006 Mieten in Höhe von ca. 104.000 Euro pro Jahr erzielt worden seien, aktuell hingegen, trotz intensiver Bemühung und einjährigem Lehrstand, lediglich noch Mieteinnahmen in Höhe von 20.406 Euro erwirtschaftet werden könnten.

Weder das Finanzamt noch das Finanzgericht hat dem Einspruch bzw. der Klage der Klägerin stattgegeben. Sie vertreten die Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine AfaA im Sachverhalt nicht vorlägen, da eine Rentabilitätseinbuße keine solche außergewöhnliche Abschreibung rechtfertige. Die Revision der Klägerin wurde nun auch letztinstanzlich zurückgewiesen. Eine AfaA kann im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden. Allerdings setzt eine AfaA entweder eine Substanzeinbuße eines bestehenden Wirtschaftsguts (technische Abnutzung) oder eine Einschränkung seiner Nutzungsmöglichkeit (wirtschaftliche Abnutzung) voraus. Eine solche außergewöhnliche „Abnutzung” ist nach bisheriger BFH-Rechtsprechung beispielsweise dann gegeben, wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses erkennbar wird, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nicht oder nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist. Allerdings ist eine bloße Wertminderung nicht ausreichend.

Vor diesem Hintergrund sieht der erkennende BFH-Senat die Voraussetzungen einer AfaA im Streitfall als nicht gegeben an, da der Steuerpflichtige ein bereits mit Mängeln behaftetes Gebäude vom Konkursverwalter des Bauträgers erworben hat. Maßgeblich für die Nutzbarkeit ist nämlich das bestehende Wirtschaftsgut (Gewerbeeinheit) in dem Zustand, in dem es sich bei Erwerb befunden hat. Bereits im Zeitpunkt der Anschaffung durch die Klägerin war bekannt, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit und Verwendungsmöglichkeit aufgrund des nur zeitlich noch bestehenden Hauptmietvertrags eingeschränkt war. Ebenso war dem Erwerber bewusst, dass die technische Ausstattung des Objekts baulich mit der größten Gewerbeeinheit (Hauptmieterin) in Verbindung steht. Daher kann im Streitfall nicht mit einer nachträglichen Beeinträchtigung bzw. außergewöhnlichen „Abnutzung” gegenüber dem Erwerbszeitpunkt argumentiert werden.

Die aktuelle BFH-Entscheidung unterstreicht die Tendenz in der Rechtsprechung, dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine AfaA nur unter engen Voraussetzungen eine Chance auf steuerliche Anerkennung besitzt.

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Frank Dißmann

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