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Immobilieninvestitionen in Deutschland durch Ausländer

Aufgrund des bestehenden niedrigen Zinsniveaus auf dem Geld- und Kapitalanlagemarkt gewinnen derzeit Investitionen in Sachwerte, vor allem in deutsche Immobilien, an Bedeutung. Auch für viele Ausländer bietet sich der Erwerb und die Vermietung von Grundbesitz in Deutschland als sichere Geldanlage an. Bei einem beabsichtigten Immobilienerwerb hängt die Kaufentscheidung vorrangig von immobilienspezifischen und wirtschaftlichen Kriterien (zum Beispiel Bausubstanz, Ausstattung, Lage, Mietsituation) sowie von grunderwerbsteuerlichen Aspekten ab. Während in Bayern und Sachsen noch der Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent gilt, haben die anderen 14 Bundesländer bereits von ihrem Recht, einen höheren Steuersatz festzulegen, regen Gebrauch gemacht (zum Beispiel Berlin und Hessen mit jeweils 6 Prozent oder Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 Prozent). Genauso wichtig ist in diesem Zusammenhang die Frage nach der rechtlichen Ausgestaltung der Erwerbsstruktur, denn die gewählte Struktur für das Inbound-Investment entscheidet nicht nur über die weitere inländische Besteuerung des Ausländers, sondern oft auch über die wirtschaftliche Attraktivität des Engagements. Häufig planen Ausländer ihr Investment über inländische Kapitalgesellschaften, da diese Rechtsform im Ausland bekannter und üblicher ist als Personengesellschaften oder weil sie ihre Geschäfte selber regelmäßig über eine ausländische Kapitalgesellschaft abwickeln. Diese Wahl ist jedoch steuerlich nicht immer empfehlenswert. Daher sollen nachstehend erste Hilfestellungen bei der Rechtsformwahl für Inlandsinvestments gegeben werden.

Der strukturell einfachste Weg, in deutsche Immobilien zu investieren, besteht in einer Direktinvestition. Der Immobilienerwerb aus dem Privatvermögen des Ausländers löst zunächst Grunderwerbsteuer aus. Zudem unterliegt der Investor mit seinen laufenden Mieteinkünften der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland. Die jährliche Steuerbelastung kann während der Vermietungsphase aufgrund der progressiv ausgestalteten Einkommensteuer bis zu maximal circa 47,48 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag) betragen. Nachteilig ist für ihn, dass der relativ hohe steuerliche Grundfreibetrag von 8.354 Euro, der ab 2015 ansteigen soll, nicht gewährt wird. Aufgrund der hohen Steuerbelastung ist es daher ratsam, wenn der Ausländer den Erwerb (anteilig) mit Fremdkapital finanziert, da Fremdfinanzierungsaufwendungen grundsätzlich in unbegrenzter Höhe steuermindernd angesetzt werden können. Es ist jedoch darauf zu achten, dass das Investment trotz (erheblicher) Fremdfinanzierung über die Gesamtlaufzeit einen Totalüberschuss erzielt. Ansonsten können (Anfangs-)Verluste nicht steuerlich berücksichtigt werden. Demgegenüber ist der Exit steuerbefreit, wenn der Privatinvestor die Immobilie erst zehn Jahre nach Erwerb veräußert. Ansonsten kann die Exit-Besteuerung wiederum zu der bereits dargelegten Spitzenbelastung von bis zu maximal 47,48 Prozent führen.

Ein Investment aus Privatvermögen ist unter steuerlichen Aspekten nur vorzugswürdig, wenn der Ausländer ein längerfristiges Investment anstrebt und zudem der erwartete Veräußerungserlös zu den laufenden Mieterträgen in einem wirtschaftlich attraktiven Verhältnis steht. Ansonsten führt regelmäßig ein Direktinvestment, das mittelbar über eine ausländische Kapitalgesellschaft des Investors abgewickelt wird, zu einem steuerlich vorteilhafteren Ergebnis. Zwar ist die Grunderwerbsteuerbelastung gleich, die laufenden Ergebnisse einschließlich der Exit-Einkünfte unterliegen jedoch nur einer inländischen Gesamtsteuerbelastung von pauschal 15,83 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag). Um die Steuerlast weiter zu senken, können Darlehenszinsen bei einer Fremdfinanzierung bis zu drei Millionen Euro pro Jahr in Abzug gebracht werden. Diese Struktur ist regelmäßig der Privatinvestition vorzuziehen, wenn eher ein kurzfristiges Investment vorgesehen ist, der Schwerpunkt in den laufenden Vermietungserträgen liegt, die deutschen Einkünfte bei der Auslandsgesellschaft keiner weiteren signifikanten Besteuerung unterliegen und schließlich die Weiterausschüttung der Erträge an den Investor zu keiner wirtschaftlichen Doppelbelastung führt.

Höhere Anforderungen an die Erwerbsstruktur ergeben sich hingegen bei Einschaltung einer deutschen Grundstücksgesellschaft, über die die inländische Immobilie gehalten wird. Ein solcher Mehraufwand kann sich im Einzelfall lohnen, um zum Beispiel eine Haftungsbeschränkung zu erzielen oder den Vorteil zu nutzen, gegenüber deutschen Geschäftspartnern (zum Beispiel Kreditinstituten) mit einem inländischen Vehikel auftreten zu können. Zudem kann der mittelbare Immobilienankauf grunderwerbsteuerfrei erfolgen, wenn beim Erwerb von Anteilen an einer Grundstücksgesellschaft - vereinfacht - weniger als 95 Prozent der Gesellschaftsanteile auf den Investor übergehen. Zwar haben sich die Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei Anteilserwerben seit 2013 wesentlich verschärft, dennoch besteht (beschränktes) Gestaltungspotenzial und kann steuerlich genutzt werden.

Falls solche (nicht-)steuerliche Überlegungen für den Investor in Betracht kommen, kann der Investor beispielsweise über die Gründung einer ausschließlich vermögensverwaltend tätigen und zudem nicht gewerblich geprägten Kommanditgesellschaft dieselbe steuerliche Situation wie bei den vorstehend skizzierten Direktinvestments erreichen. Hierzu wird in der Praxis ein (weiterer) Kommanditist neben dem Komplementär zur Geschäftsführung in der Grundstücksgesellschaft berufen. Zu den bereits bekannten Steuereffekten, die für ein Direktinvestment als Privatperson oder über eine ausländische Kapitalgesellschaft sprechen, zählt bei dieser Alternative noch die Nutzung von Grunderwerbsteuerprivilegien.

Die (außer-)steuerlichen Gründe, die für ein mittelbares Investment über eine Grundstücksgesellschaft sprechen, gelten grundsätzlich auch für eine vom Investor errichtete deutsche Kapitalgesellschaft. Allerdings ist hierbei im Vergleich zu einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft Vorsicht geboten. Zum einen unterliegen die Ergebnisse aus dem Investment auf Ebene der Grundstücksgesellschaft der Körperschaft- und Gewerbesteuer, so dass in Abhängigkeit der Gemeinde, in dem die Gesellschaft ihren Sitz hat, eine Gesamtbelastung in Höhe von zum Beispiel 29,83 Prozent (Hebesatz von 400 Prozent) anfallen kann. Zum anderen wird auf die spätere Ausschüttung der Erträge an den Ausländer eine Quellensteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag erhoben. Durch individuelle Gestaltungen können diese Steuerbelastungen im Einzelfall reduziert werden. Die Grundstücksgesellschaft kann zum Beispiel von der sogenannten „erweiterten Grundbesitzkürzung“ profitieren, die zu einer faktischen Freistellung der Mieteinkünfte von der Gewerbesteuer führt. Voraussetzung ist jedoch, dass die Gesellschaft vorrangig nur eigenen Grundbesitz verwaltet. In der Praxis zeigen sich die Grenzen jedoch in den Fällen, in denen neben der Immobilienvermietung noch schädliche Tätigkeiten wie zum Beispiel Mitvermietung von Betriebsvermögen, gewerbliche Dienstleistungen, beabsichtigter Grundstückshandel mit weiteren noch zu haltenden Immobilien oder das Betreiben einer Photovoltaikanlage auf dem Dach ausgeübt werden. In diesen Fällen kann nur noch eine Neustrukturierung der schädlichen Tätigkeiten helfen. Die deutsche Quellensteuer auf Dividenden reduziert sich auf 15 Prozent, wenn die ausländische Privatperson unmittelbar die Anteile an der Grundstücksgesellschaft hält und einen Wohnsitz in einem Vertragsstaat hat, der mit Deutschland ein entsprechendes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen hat. Vorteilhafter wäre es für den Investor, wenn er sein Investment ebenfalls über eine ausländische Kapitalgesellschaft strukturiert. In diesem Fall kann die Quellensteuer ganz vermieden werden, wenn das deutsche DBA mit dem Sitzstaat der Auslandsgesellschaft diesbezügliche Regelungen enthält. Eine solche doppelstöckige Kapitalgesellschaftsstruktur würde sich zudem anbieten, wenn der spätere Verkauf der Immobilie mittelbar über einen Share Deal erfolgen soll. In diesem Fall kann das besagte DBA Steuervorteile bieten, als dass Deutschland in einem solchen Fall regelmäßig einen Veräußerungsgewinn nicht besteuert. Dies setzt bestimmte steuerliche Rahmenbedingungen voraus und verlangt regelmäßig erhöhten Gestaltungsaufwand. Ein mittelbares Investment über eine deutsche Kapitalgesellschaft kann somit im Einzelfall für einen Ausländer in Betracht kommen. Im Regelfall ist diese Variante jedoch steuerlich nicht ratsam.

Die vorstehenden Ausführungen haben gezeigt, dass es nicht „die“ steuerliche Lösung für ein Deutschlandinvestment von Ausländern gibt. Die bevorzugte rechtliche und steuerliche Struktur kann nur anhand von verschiedenen (nicht-)steuerlichen Überlegungen gefunden werden, die der Investor abwägen und gewichten muss: Komplexität der Gestaltung, zeitlicher Investitionshorizont, erwartete Wertsteigerung der Immobilie bei der Veräußerung, Geldtransfer sowie eventuelle Liquiditäts- und Zinsvorteile während der Vermietungsphase, Exit-Strategie, Außenauftritt, Haftungsbeschränkung oder der Wunsch nach einer Grunderwerb- sowie Ertragsteueroptimierung sind nur einige dieser Aspekte. Bei längerfristigen Investments kann unter steuerlichen Aspekten ein Direktinvestment aus dem Privatvermögen des Ausländers aufgrund des steuerfreien Exits gegenüber dem unmittelbaren Investment durch eine Auslandsgesellschaft steuerliche Vorteile bieten. Alternative mittelbare Investments über eine deutsche Grundstücksgesellschaft bieten die Chance auf Vermeidung der Grunderwerbsteuer. Obwohl auch bei diesem Szenario keine generellen Aussagen zur Steueroptimierung getroffen werden können, scheint regelmäßig eine inländische vermögensverwaltende Personengesellschaft gegenüber einer deutschen Kapitalgesellschaft vorzugswürdig. Aber wie leider so oft im Steuerrecht kann die für den Ausländer optimale Gestaltung letztendlich nur anhand des Einzelfalls gemeinsam mit dem steuerlichen Berater erarbeitet werden.

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- Fonds-Brief März 2015

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Frank Dißmann

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