BFH bestätigt erneut Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Zusammenhang von Grundstücksverkauf und Bauleistung

Nachdem die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren regelmäßig in einzelnen Bundesländer erhöht wurde (zuletzt zum 1. Januar 2015 in Nordrhein-Westfalen und im Saarland auf 6,5 Prozent), spielt die Ermittlung und der Umfang der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer folglich eine immer wichtigere Rolle.

Die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) besagt grundsätzlich, dass die Kosten für die Errichtung eines Gebäudes dem Grundstückskaufpreis hinzuzuziehen sind, wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Dazu wurde definiert, dass diese Vereinbarungen in einem rechtlichen oder zu mindestens objektiv sachlichen Zusammenhang stehen müssen.

Der BFH hatte hierzu erneut in einem Fall zu entscheiden, bei dem der Umfang der in die Bemessungsgrundlage einzubeziehenden Kosten strittig war. Das mit Datum vom 20. Mai 2015 veröffentlichte Urteil vom 3. März 2015 (Az. II R 9/14) bezieht sich auf den Verkauf eines unbebauten Grundstücks, bei dem der Grundstücksverkäufer sich zusätzlich zur Errichtung eines Rohbaus verpflichtet hatte. Die Erwerberin (=Klägerin) ließ alle weiteren Arbeiten für den Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich der Außenanlagen durch einen weiteren (dritten) Unternehmer erbringen. Laut Kaufvertrag war vereinbart, dass die Erwerberin dies in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführen sollte. Der Baubeginn wurde durch den Verkäufer auf den 23. April 2007 bestimmt und dem Bauamt ordnungsgemäß angezeigt. Als Bauleiter wurde „Z” benannt.

Das Finanzamt setzte daraufhin die Grunderwerbsteuer in Höhe von 18.369 Euro auf Grund des im Kaufvertrag vom 2. Februar 2007 vereinbarten (Gesamt-)Kaufpreises in Höhe von 524.850 Euro fest und erließ den Bescheid (mit Datum vom 1. März 2007) unter Vorbehalt der Nachprüfung. Im April 2009 erfuhr das Finanzamt auf Nachfrage, dass die weiteren Aufträge zur Fertigstellung vergeben waren und ließ sich diese Unterlagen zuschicken - so auch den dazugehörigen Baubetreuervertrag vom 6. August 2007, der vom Ehemann der Klägerin mit der dem Bauleitungsbüro „Z” geschlossen worden war.

Aufgrund der Personenidentität zwischen dem Bauleiter „Z” und dem Bauleitungsbüro des „Z” vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass das wirtschaftlich gewollte Ergebnis des Erwerbs von vornherein das bezugsfertige Haus gewesen sei und setzte mit Datum vom 8. März 2010 die Grunderwerbsteuer auf nunmehr 24.669 Euro fest.

Nach einem erfolglosen Einspruchsverfahren und der Klage vor dem Finanzgericht entschied nun der BFH, dass für die Hinzurechnung der Kosten des späteren Ausbaus zu überprüfen sei, ob die später beauftragten Unternehmen bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstückskäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren, aufgrund von Abreden zusammenarbeiteten oder durch abgestimmtes Verhalten ein Zusammenhang für das laut Finanzamt wirtschaftlich gewollte Ergebnis des bezugsfertigen Hauses erkennbar sei.

Damit wird die bisherige Rechtsprechung des BFH wiederholt bestätigt, die einen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bau eines Hauses sieht, wenn ein Käufer spätestens beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags einen Dritten oder sogar einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten beauftragt.

Da das Finanzgericht Düsseldorf bei seinem Urteil vom 24. April 2013 (Az. K 3536/12 GE) diesen (zeitlichen) Zusammenhang nicht ausreichend überprüft hatte, hob der BFH das bisherige Urteil auf und verwies zur erneuten Entscheidung an das Finanzamt Düsseldorf zurück.

Auch wenn mit der Grundstückskäuferin (=Klägerin und Ehefrau) und dem Auftraggeber des Ausbaus (=Ehemann) zwei verschiedene Personen für die Fertigstellung des Hauses auftraten, ist dies für die Entscheidungsfindung nicht so relevant wie die Tatsache, dass auf Seiten des Verkäufers und Bauleiters Personenidentität herrschte. Für den vorliegenden Fall hat das Finanzgericht Düsseldorf darüber hinaus zu klären, inwieweit der vom BFH genannte zeitliche Zusammenhang beim Kauf hergestellt werden kann.

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