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Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuerfestsetzung bei Rücktritt vom Kaufvertrag

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem aktuellen Urteil (Az. 7 K 3097/14 GE) entschieden, dass der Rücktritt vom Kaufvertrag nur in bestimmten Fällen die Rückgängigmachung der festgesetzten Grunderwerbsteuer nach sich zieht.

Der Verkäufer eines unbebauten Grundstückes hatte für den Verkauf eine Bebauungspflicht für den Käufer zum Vertragsbestandteil gemacht und sich bei Nichterfüllung innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren ein Rücktrittsrecht eingeräumt.

Der Verkauf im Jahr 2008 zum Preis von ca. 37.000 Euro war verbunden mit der Auflage, dass der Käufer das Grundstück für eine bestimmte gewerbliche Nutzung bebauen lassen und eine Betriebsleiterwohnung integrieren sollte. Dieser Verpflichtung kam der Käufer nicht nach, so dass im Jahr 2013 das Rücktrittsrecht wegen Nichterfüllung ausgeübt wurde. Die Bank des Käufers verweigerte die Zustimmung für die Anwendung der Klausel, da mit der Rückabwicklung nicht die volle Finanzierungssumme zur Ablösung des Darlehens erreicht worden wäre. In Folge dessen wurde die Zwangsversteigerung veranlasst. Hier erhielt der ehemaliger Verkäufer zwar mit einem Gebot von 35.000 Euro den Zuschlag, musste aber in der Folge aufgrund des durch einen Sachverständigen ermittelten Verkehrswertes von 106.000 Euro eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 5.220 Euro in Kauf nehmen.

Bemessungsgrundlage für das Finanzamt war sowohl der Kaufpreis in Höhe von 35.000 Euro, als auch die auf dem Grundstück liegenden Rechte (Nutzungsbeschränkung und Wasserleitungsrecht), die vom Sachverständigen mit einem Wert von ca. 69.000 Euro bestimmt worden waren. Der hiergegen gerichtete Einspruch blieb erfolglos, so dass in Folge dessen die Klage beim Finanzgericht Düsseldorf eingereicht wurde.

Das Gericht bestätigte die Auffassung des Finanzamtes und gab in der Begründung an, dass zwar die Rückgängigmachung des Kaufvertrages aufgrund eines Rechtsanspruches aus einem Kaufvertrag die Aufhebung der Grunderwerbsteuer zur Folge haben könne. Die Zwangsversteigerung stelle aber keine Rückgängigmachung dar, da diese nicht vom (ehemaligen) Verkäufer, sondern von der den Kauf finanzierenden Bank veranlasst worden sei. Darüber hinaus bestünden die Rechte im Wert von ca. 69.000 Euro aufgrund der durch das Amtsgericht festgelegten Versteigerungsbedingungen und wurden vom Gericht unter Hinweis auf § 9 Abs. 1 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz bestätigt. Eine Aufhebung der Grunderwerbsteuer sei damit nicht möglich. Für das Urteil wurde die Revision zugelassen.

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