Verdeckte Gewinnausschüttung durch Vermietung eines Einfamilienhauses an Gesellschafter-Geschäftsführer

​In dem am 20. August 2015 veröffentlichten Urteil vom Finanzgericht Köln (Az. 10-K-12/08) be­fass­t­e sich das Gericht mit der Frage, ob die Nutzungsüberlassung eines Einfamilienhauses (EFH) an den Gesellschafter-Geschäftsführer zu einem nicht kostendeckenden Preis eine verdeckte Ge­winnausschüttung (vGA) darstellt.

Bei diesem Fall war insbesondere streitig, ob die mittelbare Anmietung einer Halle durch die Klägerin (GmbH) vom alleinigen Gesellschafter und Geschäftsführer (G) sowie die Vermietung eines Einfamilienhauses durch die GmbH an den G zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führt. 

Eine Betriebsprüfung bei der Klägerin für die Jahre 1995 bis 1998 ergab daraufhin folgende Feststellungen: 

Die Nutzungsüberlassung der Halle durch den G an die GmbH erfolgte nach Auffassung des Betriebsprüfers zu einer überhöhten Miete. Der überhöhte Teil der Miete sei daher als vGA zu qualifizieren. 

Bei der Vermietung des Einfamilienhauses durch die Klägerin an den G ging der Prüfer von einer höheren Vergleichsmiete aufgrund gestiegener Mieten und nachträglicher Einbauten aus. Die hieraus resultierenden Differenzbeträge zu den bisher berechneten Beträgen seien als verdeckte Gewinnausschüttungen anzusetzen.  

Das Einfamilienhaus wurde seit dem Jahr des Erwerbs in 1987 an den G zu Wohnzwecken vermietet. Aus der Vermietung des EFH erzielte die Klägerin in allen Streitjahren Verluste. Bereits die ange­setzte AfA überstieg die vereinbarte Jahresmiete und führte somit zu Verlusten. 

Das beklagte Finanzamt folgte der Auffassung der Betriebsprüfung und erließ daher geänderte Bescheide gegen die GmbH. Eingelegte Einsprüche gegen die Änderungsbescheide wurden von der Beklagten als unbegründet abgewiesen.  

Im folgenden Klageverfahren wurde von der Klägerin vorgetragen, dass die Höhe der Miete für die Halle angemessen sei und die Vermietung des Einfamilienhauses zu fremdüblichen Konditio­nen erfolge.  

Die Klägerin beantragte die Änderung der angefochtenen Bescheide hinsichtlich der verdeckten Gewinnausschüttungen (Halle und Vermietung EFH an G). 

Von der Beklagten wurde die Klageabweisung beantragt. 

Die Bemessung der Nutzungsvergütung nach der Kostenmiete akzeptierte die Klägerin nicht und verwies insoweit auf ein Urteil des FG Baden-Württemberg vom 5. August 2014 (Az. 6 K 24/13). Das Zahlenmaterial zur Berechnung der Kostenmiete war zwischen den Beteiligten unstrittig. 

In der Urteilsbegründung führte das Gericht aus, dass neben der Unzulässigkeit der Klage auf­grund fehlender Beschwer diese auch unbegründet sei, da die angefochtenen Steuerbescheide nicht rechtswidrig seien und die Klägerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzen würde. 

Der Senat ließ offen, ob hinsichtlich der Anmietung der Halle eine vGA vorlag. Die nicht kosten­deckende Vermietung des EFH an den G stellte hingegen eine vGA dar, die aufgrund der Be­trachtung der Kostenmiete auch höher sei als bisher von der Beklagten angesetzt. 

Eine vGA im Sinne des § 8 Abs. 3 Satz 2 KStG stellt dabei eine durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasste Vermögensminderung bzw. verhinderte Vermögensmehrung dar, die sich auf die Höhe des Unterschiedsbetrages gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 EStG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 KStG auswirkt und nicht auf einem gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilungsbeschluss beruht.  

Das EFH zählt bei der Klägerin zum Betriebsvermögen, da Kapitalgesellschaften nicht über eine außerbetriebliche Sphäre verfügen. Die Einkünfte aus der Vermietung stellen daher Betriebsein­nahmen und die getätigten Aufwendungen im Bezug auf das Objekt stellen Betriebsausgaben dar. Die Gründe der GmbH für die Investition in das Objekt sind dabei unbeachtlich. 

Das verlustträchtige Geschäft im Rahmen einer Vermietung ist nicht grundsätzlich als vGA zu qualifizieren. Im vorliegenden Fall erfolgt die Überlassung des EFH jedoch nicht aus dem Gewinn­stre­ben der GmbH heraus sondern aufgrund der privaten Interessen des G und sei damit durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst.  

Nach der Rechtsprechung des BFH stellt die Überlassung eines Wohnhauses durch eine GmbH an ihren Gesellschafter zu einem nicht kostendeckenden Preis eine vGA dar. Dies wird damit begründet, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer nur einer kostendeckenden Vermietung zustimmen würde. Daher sei auch nicht die Marktmiete, sondern die sogenannte Kos­tenmiet­e anzusetzen.  

Dem oben angesprochenen Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg folgte der Senat nicht, da die gesellschaftsrechtliche Veranlassung der Vermietung bereits darin begründet liegt, dass der Er­werb und die Vermietung von EFH nicht zur gewöhnlichen Geschäftstätigkeit der GmbH gehört.  

Zur Vermeidung einer verdeckten Gewinnausschüttung sollten Verträge zwischen Gesellschaftern und einer Kapitalgesellschaft stets unter fremdüblichen Bedingungen abgeschlossen werden. Die Vermietung von Immobilien zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft unterliegt einer besonderen Betrachtung, insbesondere wenn die Vermietung nicht das Hauptgeschäft einer Kapitalgesellschaft darstellt.