Separat vereinbarter „Zuschlag für Schönheitsreparaturen” in Mietverträgen zulässig

BGH, Beschluss vom 30.05.2017, Az.: VIII ZR 31/17

Ein in einem Mietvertrag vereinbarter Zuschlag zur Grundmiete für Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich zulässig. Ein solcher Zuschlag unterliegt nicht der AGB-Kontrolle, so dass auch eine Rückzahlung nicht gefordert werden kann.
 

Gestritten wurde über eine Klausel im Mietvertrag, nach der neben einer „Grundmiete” von EUR 421,83 und einer Betriebskostenvorauszahlung von EUR 148,00 ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen” in Höhe von EUR 79,07 zu zahlen war. Im Mietvertrag war geregelt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt, der Mieter dafür aber monatlich EUR 0,87 je  m2 zu zahlen habe. Die Mieter waren der Auffassung, der „Zuschlag Schönheitsreparaturen” sei nicht wirksam vereinbart, weil es sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede handele, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege und dieser nicht standhalte. Sie begehrten die Rückzahlung des Zuschlages sowie die Feststellung, dass sie zukünftig nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet seien.
 

Der BGH wies die Begehren der Mieter zurück. Der im Mietvertrag neben der „Grundmiete” ausgewiesene „Zuschlag Schönheitsreparaturen” sei eine Preis(haupt)abrede und damit gemäß § 307 Absatz 3 Satz 1 BGB keiner inhaltlichen Kontrolle unterworfen. Bei dem „Zuschlag Schönheitsreparaturen” handele es sich um ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters. Dies ändere sich nicht allein dadurch, dass er im Mietvertrag separat ausgewiesen wird. Die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen” habe für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen habe der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handele sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Aus diesem Grund liegt auch kein Umgehungsgeschäft vor, mit dem den klagenden Mietern mit Hilfe dieses getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. 
 

Fazit:

Die hohen Anforderungen, die der BGH an formularmäßig vereinbarte Klauseln zur Übernahme von „Schönheitsreparaturen” durch den Mieter stellt, finden hier also keine Anwendung. Schließlich werden lediglich die Kosten für die Schönheitsreparaturen als Bestandteil der Miete auf den Mieter umgelegt. Für Vermieter hat die Variante „Zuschlag für Schönheitsreparaturen” den Charme, dass sie erst gar nicht unter die AGB-Kontrolle und deren Unwägbarkeiten fällt. Dennoch handelt es sich hierbei weiterhin um eine „Gratwanderung”, die besondere Vorsicht bei der Ausgestaltung der Verträge erfordert.