Betriebskosten: Weitere Absenkung der Mindestanforderungen

​BGH, Urteil vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17

Der Bundesgerichtshof reduziert in seiner Entscheidung abermals die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Er verfolgt damit konsequent seine Auflockerungsrechtsprechung im Hinblick auf die Formalien einer Abrechnung weiter. Nach Ansicht des BGH ist eine Abrechnung bereits ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB (geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben und ggf. Beifügung von Belegen) entspricht.
 

Vorliegend ging es um zwei siebenseitige Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014, die die Berufungskammer für formell unzureichend erklärt hatte. Diese Abrechnungen enthielten auf der ersten Seite 15 Kostenpositionen, die zum Schluss addiert wurden. Die Nummern dieser Kostenpositionen wurden auf der nächsten Seite vier Rubriken (A - D) zugeteilt. Die Kostenpositionen von der ersten Seite wurden dabei nicht gesondert gekennzeichnet. Die Rubriken A bis D wurden sodann auf den folgenden Seiten als Gliederungsziffern 1 bis 4 bezeichnet. Zudem lauteten die Rubriken teilweise nicht einheitlich. Das Landgericht hat mit seinem Urteil die Zahlungsklage abgewiesen, jedoch die Revision ausdrücklich zugelassen. Der BGH hat den Rechtsstreit zwar aufgrund formeller Fehler des landgerichtlichen Urteils zurückverwiesen, äußerte sich jedoch dennoch auch zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung.
 

Nach seiner Auffassung sei es allein entscheidend, ob der Mieter in den Angaben der Betriebskostenabrechnung die zu verteilenden Kostenpositionen erkennen und auf ihn anteilig entfallende Kosten nachprüfen kann. Demnach muss die Betriebskostenabrechnung „nur” den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. An die Einhaltung von dessen Voraussetzungen werden dabei keine strengen Anforderungen gestellt. Der BGH formuliert zudem folgende Mindestanforderungen an eine formell rechtmäßige Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten: (1) Zusammenstellung der Gesamtkosten, (2) Angaben und – bei Bedarf – Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, (3) Berechnung des Mieteranteils sowie (4) Abzug der Vorausleistungen.
 

Fazit:

Für den Vermieter bringt die Entscheidung bedingt Klarheit über die formellen Anforderungen an eine Abrechnung. Die Erstellung bleibt jedoch auch nach dieser Entscheidung eine nach wie vor komplizierte und fehleranfällige Angelegenheit. Aufgrund der Komplexität der Problematik bleibt sowohl die Erstellung als auch die Prüfung der Betriebskostenabrechnungen weiterhin spannend und anspruchsvoll.