Eine Zufahrtsbeschränkung führt nicht automatisch zu einem Mietmangel

​AG Reinbek, Urteil vom 02.06.2017, Az.: 14 C 955/16

Die nachträgliche Zufahrtsbeschränkung zu einem angemieteten Grundstück begründet nicht zwangsläufig eine Minderung der Miete. Dies gilt auch, wenn das Grundstück nicht mehr direkt mit dem Auto zugänglich ist.
 

Im vorliegenden Fall befindet sich der Eingang des angemieteten Grundstücks 80 m von der öffentlichen Straße entfernt. Das Grundstück ist durch eine Zuwegung erreichbar. Dabei handelt es sich um eine mit dem Auto befahrbare beschränkt öffentliche Straße nach § 3 Abs. 1 Nummer 4b des Straßen- und Wegegesetzes des Landes Schleswig-Holstein. Schon bei Abschluss des Mietvertrages befand sich vor der Zuwegung ein verschließbarer Sperrbalken, der jedoch stets offen war, so dass der Weg von dem Mieter zur Erreichung des Grundstücks benutzt werden konnte. Der Mietvertrag enthielt keine Vereinbarung darüber, dass das Grundstück mit dem Auto angefahren werden kann. Die Stadt beschränkte nachträglich die Zufahrt zu der Zuwegung. Folglich war es dem Mieter nicht mehr möglich, das Grundstück mit dem Pkw anzufahren.
 

Nach der Entscheidung des AG Reinbek führt die nachträgliche Beschränkung der Zufahrt zu keinem Mietmangel, da sie nicht Gegenstand einer ausdrücklichen oder konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache ist. Für die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung reicht es nicht aus, dass eine Partei bestimmte Vorstellungen über die Befahrbarkeit der Zuwegung hatte, auch wenn diese der anderen Partei bekannt sind. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird der Umstand erst, wenn der Vermieter nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont erkennen musste, dass der Mieter die Zufahrt zum Grundstück als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch des Grundstücks ansieht und der Vermieter dem zustimmt. Hier fehlt es schon an einer Zustimmung des Vermieters. Darüber hinaus liegt nach der Rechtsprechung des BGH schon kein Mangel vor, wenn auch der Vermieter den „Umweltfehler” ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Hier liegt die nachträgliche Beschränkung der Zufahrt nicht im Einflussbereich des Vermieters, weswegen er diesen Umstand auch nicht beseitigen könnte.
 

Fazit:

Zur Vermeidung vorstehender Problematik sollten sowohl Mieter als auch Vermieter auf eine exakte Ausgestaltung des Mietvertrages bedacht sein. Insbesondere die Erschließung des Mietgegenstandes kann so über Regelungen im Mietvertrag sichergestellt werden.