Unvollständige Nachzahlung verhindert Kündigung nicht

BGH, Urteil vom 27.9.2017- Az.: VIII ZR 193/16

Ein einmal entstandenes Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entfällt nur durch die vollständige Zahlung der Mietrückstände.

In dem zur Entscheidung vorgelegten Fall verlangte die Vermieterin von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Räumung.  Weil der in der Wohnung befindliche Teppichboden verschlissen war, war die Miete um 5 % gemindert. Die Mieterin, die weitere, ungerechtfertigte, Minderungen vornahm, zahlte für Februar 2015 ebenso wie für März 2015 weniger als die durch Minderung um 5 % berechtigterweise reduzierte Miete. Entsprechende Beträge wurden dem Konto der Vermieterin am 16.03.2015 gutgeschrieben. Am 17.03.2015 erklärte die Vermieterin daraufhin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei einem nicht unerheblichen Teil der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen.

Nach Ansicht des BGH konnte die unvollständige Ausgleichszahlung der Mieterin am 16.03.2015 die Kündigung nicht mehr abwenden. Die fristlose Kündigung habe vielmehr Bestand. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB nur dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Die Kündigung ist spiegelbildlich gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung befriedigt wird.
 
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH setzt die Befriedigung allerdings voraus, dass die Mietrückstände vor Wirksamwerden der Kündigung vollständig ausgeglichen werden. Ebenso wird eine zunächst wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur dann durch eine sogenannte Schonfristzahlung unwirksam, wenn sämtliche Rückstände ausgeglichen werden.

Klarstellend betont der BGH in seinem Urteil, dass bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist und nicht eine berechtigterweise geminderte Miete.

Fazit:

Der BGH schafft mit seinem Urteil Rechtssicherheit in einem Graubereich. Häufig streiten sich Mieter und Vermieter über die Rechtmäßigkeit von Minderungen und Mieter behalten Zahlungen ebenso ein wie sie unter Vorbehalt geleistet werden. Mit diesem Urteil besteht Klarheit, dass eine fristlose Kündigung nur durch vollständige Befriedigung des Vermieters abgewendet werden kann. Ein Einbehalt wegen behaupteter Mietminderungsansprüche wird als Handlungsoption hingegen ausscheiden. Mieter tun gut daran, ausstehende Mietforderungen wenigstens unter Vorbehalt zu begleichen, um einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB zu entgehen. Alternativ verbleibt ihnen die nachträgliche Aufrechnungsalternative des § 543 Abs. 2 S. 3 BGB.

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