Ein „Paukenschlag”: Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen sind generell unwirksam

​BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az.: XII ZR 114/16

Überraschend entschied der BGH, dass sog. Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen generell unwirksam sind. Damit setzt er einer langen Diskussion zwischen der Lehre und einzelnen (Ober-)Gerichten ein jähes Ende.
 

Zugrunde lag eine in wohl tausenden Mietverträgen vorzufindende Schriftformheilungsklausel. Darin vereinbarten die Parteien, mögliche Mängel der Schriftform gegebenenfalls nachträglich zu beheben und nicht unter Berufung auf diese Mängel vorzeitig zu kündigen. Der Hintergrund ist, dass nach § 550 BGB Mietverträge mit einer Mietzeit von über einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden müssen. Hierbei müssen alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, die Höhe der Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, schriftlich fixiert werden. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift macht den Mietvertrag zwar nicht unwirksam, führt aber dazu, dass er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und somit jederzeit mit ordentlicher Frist gekündigt werden könnte.
 

Der BGH hat nunmehr – überraschend und entgegen der überwiegenden Ansicht der Oberlandesgerichte sowie der bisherigen Praxis – entschieden, dass solche Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind. Dies gilt dabei sowohl für individualvertragliche als auch für vorformulierte Klauseln. Begründet hat der BGH seine Entscheidung mit dem Schutzzweck des § 550 BGB, der generell unabdingbar ist und daher durch Schriftformheilungsklauseln in unzulässiger Weise ausgehebelt würde. Durch § 550 BGB sollen Erwerber von Grundstücken, die kraft Gesetzes in bereits bestehende Mietverhältnisse eintreten (§ 566 BGB), davor geschützt werden, längerfristig an Mietverträge gebunden zu werden, die mündlich zwischen dem Mieter und dem Voreigentümer vereinbart wurden und dem neuen Eigentümer deshalb unbekannt sind. Darüber hinaus soll durch § 550 BGB verhindert werden, dass sich die Parteien zu schnell und unüberlegt „mündlich”, d.h. unter Verstoß gegen die Schriftform, für längere Zeit binden.
 

Fazit:

Für die Praxis hat die Entscheidung des BGH sehr hohe Relevanz. Dies gilt zum einen für die ursprünglichen Parteien langfristiger Mietverträge, zum anderen aber auch für Investoren, die Immobilien wegen der zu erwartenden Mieterträge erwerben. Beim Abschluss von Mietverträgen und ihren Nachträgen sowie bei der Due Diligence Prüfung im Rahmen von Immobilientransaktionen muss deshalb umso mehr exakt auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden.