Verlängerung der Verjährung im Formularmietvertrag unzulässig!

​BGH, Urteil vom 08.11.2017 - VIII ZR 13/17

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährungsfrist durch formularvertragliche Regelung (Allgemeine Geschäftsbedingungen) verlängert werden kann.
 

Konkret hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin und spätere Klägerin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurückerhalten hatte. Erst im Oktober des Folgejahres machte sie sodann Schadensersatzansprüche in Höhe von 16.000,00 € wegen der an der Wohnung eingetretenen Schäden klageweise geltend. Die beklagte Mieterin erhob daraufhin die Einrede der Verjährung. Die Klägerin hielt entgegen, dass gemäß des verwendeten Formularmietvertrages Ersatzansprüche des Vermieters – spiegelbildlich hierzu auch die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder der Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen – erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.

 
Der Bundesgerichtshof gibt der Mieterin Recht. Die formularmietvertragliche Verkürzung der Verjährung benachteiligt den Mieter gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam. Die geltend gemachten Ansprüche sind somit verjährt. Zur Begründung führt der BGH aus, dass im Rahmen der streitgegenständlichen Klausel nicht nur die Verjährungsfrist auf zwölf Monate verdoppelt, sondern auch der Beginn des Fristlaufs verändert wird, da Fristbeginn nicht der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache, sondern der der Beendigung des Mietverhältnisses ist. Beide Regelungsinhalte – so der BGH – sind mit dem Grundgedanken des § 548 BGB nicht vereinbar. Die kurze Frist soll gerade den berechtigten Ansprüchen des Mieters, der nach Rückgabe regelmäßig keinen Zugriff auf die Mietsache mehr hat und daher auch keine beweissichernden Feststellungen treffen kann, Rechnung tragen. Auch die spiegelbildliche Verlängerung der Fristen, denen die Ansprüche des Mieters unterliegen, vermag an der unangemessenen Benachteiligung des Mieters nichts zu ändern.
 

Fazit:

Für das Wohnraummietrecht ist nunmehr höchstrichterlich geklärt, dass formularvertragliche Verlängerungen der Verjährungsfrist unwirksam sind. Vermieter müssen folglich fortan sehr sorgfältig darauf achten, die Schadensersatzansprüche innerhalb von sechs Monaten – beginnend ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache – geltend zu machen. Ob die vorstehend dargestellte Rechtsprechung auch auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung findet, ist derzeit offen, aber wohl anzunehmen.