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Ein Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich einseitigen Kostenmietzuschlag vornehmen.
Verwendet ein Vermieter von preisgebundenem Wohnraum eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, so ist er wegen § 306 Abs. 2 BGB verpflichtet, die Schönheitsreparatur selbst vorzunehmen, da dies grundsätzlich zu seinen Pflichten als Vermieter gehört. Der Vermieter hat jedoch gem. §§ 8 Abs. 1, 10 Abs. 1 WoBindG eine Befugnis zur einseitigen Mieterhöhung, weil sich die laufenden Aufwendungen hierdurch erhöhen. Die Schönheitsreparaturen sind nämlich Instandhaltungskosten und somit laufende Aufwendungen gem. § 28 Abs. 4 S. 2 der II. BerechnungsVO. Somit kann der Vermieter durch diese Regelung in Form eines Kostenmietzuschlags (zumindest finanziell) trotz unwirksamer Klausel die Schönheitsreparaturkosten auf den Mieter umwälzen.
Beachtlich ist dabei, dass der Vermieter trotz der Verwendung einer unwirksamen Klausel nicht gehalten ist, dem Mieter vorher im Wege einer Individualvereinbarung eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten. Eine solche Pflicht ergebe sich weder aus Treu und Glauben noch aus einer Nebenpflicht.
Die Umwälzung der Renovierungspflicht mittels Schönheitsreparaturklauseln in Form von AGB bleibt ein Brennpunkt der Mietvertragsgestaltung. Zumindest bei preisgebundenem Wohnraum wurde diese Problematik jedoch für den Vermieter entschärft.
Harald Reitze, LL.M.
Rechtsanwalt, Attorney at Law (New York)
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Andreas Griebel
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
