BGH schützt Mieter von Werkswohnungen: § 565 BGB unmittelbar anwendbar

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.01.2018, VIII ZR 241/16

§ 565 BGB gilt auch, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn erzielen will, sondern sie als Arbeitgeber Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt.

Die P-AG vermietete im Jahr 1965 eine Wohnung an die M-AG, die diese (wie in zahlreichen anderen Fällen) als Werkswohnung an einen ihrer Arbeitnehmer, den Beklagten, weitervermietete. Der Beklagte war aufgrund eines Sozialplanes der M-AG berechtigt, nach Beendigung seines Arbeitsverhältnisses im Jahr 1994 die Wohnung weiterhin als Pensionär zu bewohnen. Der Kläger ist Rechtsnachfolger der P-AG (auf Vermieterseite). Er kündigte gegenüber der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der M-AG (auf Mieterseite) den Hauptmietvertrag zum 30.06.2015 und forderte sie und den untermietenden Arbeitnehmer zur entsprechenden Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Nach dem BGH soll eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.v. § 565 BGB auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Diese Vorschrift ordne an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-) Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintrete. Hiermit solle dem Mieter derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehen, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte. Nach Auffassung des BGH sind diese Voraussetzungen im Streitfall durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der M-AG erfüllt. Zwar hätte die M-AG seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen – anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne – nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (unmittelbar aus der Weitervermietung selbst) an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermiete, verfolge hiermit (zumindest auch) eigene wirtschaftliche Interessen.

Fazit:

Der soziale Mieterschutz stellt eine Säule des deutschen Mietrechts dar. Entsprechend verwundert es wenig, dass der BGH seine Entscheidung mit diesem Prinzip begründet. Angesichts von steigender Wohnungsknappheit dürften sich Werkswohnungen wieder größerer Beliebtheit erfreuen – entsprechend aufmerksam sollten (unter-) vermietende Arbeitgeber die Entscheidung lesen und kennen!