Bundesgerichtshof schärft Voraussetzungen der Verwertungskündigung

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017, Az.: VIII ZR 243/16

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen geplanter Erweiterung des benachbarten Modehauses ist unwirksam, wenn dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses kein „erheblicher Nachteil” entsteht.

Die Beklagten haben im Jahr 2012 eine Wohnung gemietet, die die Klägerin nun an sie vermietet. Die Klägerin hat die Immobilie 2015 erworben und ist als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Sie ist zudem Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an einen Dritten verpachtet hat, der dort ein Modehaus betreibt. Die Klägerin und der Dritte sind beide Kommanditgesellschaften und persönlich sowie wirtschaftlich miteinander verbunden. Die Klägerin teilte den Beklagten mit, dass sie das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündige und das gesamte Gebäude abreißen wolle, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des Modehauses zu errichten. Hierdurch wäre zukünftig ein höherer Ertrag zu erwirtschaften.

Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, da der Klägerin bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile drohen würden. Der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des Modehauses sei zwar vernünftig und von nachvollziehbaren Erwägungen getragen, allerdings reicht dies nicht für eine Verwertungskündigung aus. Eine solche sei nämlich nur unter der Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses ein „erheblicher Nachteil” droht. Dabei seien nicht nur die Interessen und die drohenden Nachteile für den Vermieter, sondern auch jene für den Mieter zu beachten und gegeneinander abzuwägen.

Das Eigentum des Vermieters gebe ihm keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder eine Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil bringt. Andererseits müssen die entstehenden Nachteile durch den Fortbestand des Mietverhältnisses auch nicht einen Umfang annehmen, welche die Nachteile des Mieters wegen des Verlustes der Wohnung weit übersteigen. Es sind jedoch allein die drohenden Nachteile für den Vermieter persönlich zu berücksichtigen und nicht solche für Dritte, wie hier den Pächter des Modehauses. Daran ändert auch die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Klägerin und dem Pächter nichts.

Fazit:

An eine Verwertungskündigung sind von Gesetzes wegen hohe Anforderungen zu stellen, mithin bedarf es eines „erheblichen Nachteils”, der bei Fortbestand des Mietverhältnisses drohen muss. Eine bloßes Gewinnoptimierungsinteresse des Vermieters reicht hierfür nicht aus.