Baulärm kann Mietminderung rechtfertigen

LG München I, Urteil vom 15.11.2018, 31 S 2182/18

Laut LG München I kann der großstädtische Baustellenlärm ein Mangel sein, der zu einer Mietminderung berechtigt.

Im streitgegenständlichen Fall hatte die beklagte Mieterin aufgrund erhöhter Immissionen, die von einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück ausgingen, die Miete gemindert. Der Vermieter hingegen trug vor, dass in einer Großstadt Bautätigkeiten nicht unüblich und mithin hinzunehmen seien. Diese Ansicht teilte das Erstgericht nicht und wies die Klage zurück. Zur Frage der Beweislast wurde auf die gesetzliche Verteilung zwischen Grundstücksnachbarn abgestellt, wonach der Vermieter die Ortsüblichkeit des Baulärms zu beweisen hat. In der Berufung zum LG München I wendet sich der Vermieter nun gegen das Urteil des Erstgerichts. Es sei systemwidrig, die sachenrechtliche Vorschrift des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auf das Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter anzuwenden.

Das LG München I lehnt diese strikte Trennung ab und betont, dass Baustellenlärm (anders als Verkehrslärm) regelmäßig als Mangel anzusehen sei, soweit dieser die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Nach Ansicht des LG München I ist dieser Mangel aus zwei Teilen zusammengesetzt. Er bestehe einerseits aus der tatsächlichen Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Baulärm, wofür der Mieter die Beweislast trägt, andererseits muss hinzukommen, dass der Vermieter nach dem Gesetz die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, was dieser auch zu beweisen hat. Der Vermieter wird hierbei als Verursacher behandelt, da ihm die Emissionen insofern zuzurechnen sind, als ihn im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des Vertragsgegenstandes auch die Pflicht trifft, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten. Andernfalls hätte der Mieter darzulegen, dass die Einwirkung den Ertrag des Vermieters unzumutbar beeinträchtigt, was nicht sachgerecht wäre.

Das LG München I hat in seiner Entscheidung die Revision zum BGH zugelassen, da es sich um eine entscheidungserhebliche und klärungsbedürftige Frage handelt, die nicht unumstritten ist.

Fazit:

Wer für eine fremdverursachte Störung des Mietverhältnisses einzustehen hat, ist für jeden Fall gesondert zu prüfen, da es auf die genaue Art der Störung ankommt.