Kein fiktiver Schadensersatz beim Immobilienkauf

Ein im Immobilienkaufvertrag enthaltener Haftungsausschluss ist unwirksam, wenn der dem Verkäufer bekannte Mangel arglistig verschwiegen wurde.

 
Im streitgegenständlichen Fall wurde das circa 80 Jahre alte Objekt von einem von der Beklagten beauftragen Makler zum Kauf angeboten. Im Exposee wurde die Immobilie als „voll bewohnbar” beschrieben. Nach Übergabe des Objekts stellten die Kläger fest, dass der Dachstuhl vom Holzbock und das gesamte Gebäude vom Kellerschwamm befallen ist, sowie mehrere Wände Schimmelbildung aufweisen. Bei der dem Vertragsschluss vorausgehenden Besichtigung waren einige dieser schadhaften Stellen im Gebäude abgeklebt oder mit Korkplatten verkleidet. Die Kläger begehrten nun von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von EUR 60.000,00, welchen Sie auf ein fiktives Schadensgutachten zurückführten. Gestützt wurde die klägerische Forderung auf eine von diesen behauptete arglistige Täuschung seitens der Beklagten beim Verkauf des Objekts. Im Kaufvertrag war jedoch ein Gewährleistungsausschluss für „die Beschaffenheit, Güte und Größe” der Immobilie und eine Garantie der Verkäuferin, dass ihr keine wesentlichen Mängel bekannt sind, vereinbart.

 
Das OLG entschied, dass ein arglistiges Verschweigen der Beklagten schlüssig dargelegt wurde, da die Kläger vorbrachten, dass die Beklagte als langjährige Bewohnerin der Immobilie die Bauschäden hätte kennen müssen und die Schäden vertuschen wollte. Auch spreche das Abkleben von schadhaften Bauteilen stark für ein arglistiges Verhalten. Nach Ansicht des OLG ändere auch der Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag nichts an diesem Ergebnis. Grundsätzlich sei ein Gewährleistungsausschluss in solchen Kaufverträgen zwar möglich, er sei jedoch unwirksam, wenn die Verkäuferin einen Mangel arglistig verschweigt, der ihr bekannt war. Ein solcher wesentlicher Mangel sei durch den Holzbock, massive Schimmelbildung und den Kellerschwamm unzweifelhaft gegeben. Diese hätte die Beklagte offenbaren müssen.

 
Allerdings stellt das OLG fest, dass die Höhe des Schadens weiterer Aufklärung bedürfe, da die fiktive Schadensberechnung, wie im Werkvertragsrecht bereits entschieden (BGH VII ZR 46/16) , auch im Kaufrecht unzulässig sei. Es gebe die Gefahr der Überkompensation und einer damit verbundenen Bereicherung des Käufers, die nach schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigt wäre. Auch vorliegend käme es darauf an, welche Konsequenz der Käufer aus dem Mangel zieht. Werde wie vorliegend bereits mit der Eigenbeseitigung des Mangels begonnen, verringert sich dadurch der Vermögensnachteil des Käufers gegenüber einer Beseitigung durch Fachunternehmen erheblich und könne folglich nicht mehr fiktiv in Ansatz gebracht werden.

Fazit:

Dem Käufer einer mangelhaften Sache steht kein Anspruch auf Vorschuss für die Mangelbeseitigungskosten zu. Im Rahmen des kleinen Schadensersatzes besteht allerdings weiter die Möglichkeit, die mangelbedingte Wertminderung der Kaufsache vorzutragen und unter Beweis zu stellen, ohne dafür in Vorlage mit den Instandsetzungskosten treten zu müssen.