Verbot der kurzzeitigen Vermietung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich

​BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18

Die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen in einer WEG kann nicht nur durch Mehrheitsbeschluss verboten werden.

 
Im streitgegenständlichen Fall bilden die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Die Eigentümerversammlung hat mit einer Mehrheit von 75 % der Stimmen die Teilungserklärung dahingehend geändert, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Mieter nicht mehr zulässig ist. Der Beschluss wurde ohne Zustimmung der Klägerin, die vier Wohnungen besitzt, gefasst. Die Klägerin hat gegen den Beschluss Klage erhoben, die zur Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses durch das Amts-gericht geführt hat. Nachdem die Berufung der Beklagten erfolglos geblieben ist, wollten diese mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

 
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlt. Der BGH hat in erster Linie darauf hingewiesen, dass die Nutzung der Einheiten zu Wohnzwecken als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen sei. Außerdem wurde betont, dass die zulässige Wohnnutzung - bereits nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH - auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste umfasse. Werde die Zweckbestimmung wie im gegenständlichen Fall geändert oder eingeschränkt, betreffe dies die Nutzung des Wohnungseigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürften zumindest der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergebe sich aus einer Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die den Umstand berücksichtigen, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum ausgestaltet ist.

 
Weiter führt der BGH aus, dass auch Vermietungsverbote in den Nutzungszweck des Wohnungseigentums eingreifen. Ein generelles Verbot der Vermietung könne nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die gegenwärtig vermietenden, sondern sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen. Denn auch die Zweckbestimmung solcher Wohneinheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern bewohnt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste. Auch ein spezielles Vermietungsverbot (d.h. das Verbot der kurzzeitigen Vermietung) verenge die zuvor weite Zweckbestimmung und schränke das gesetzlich gewährleistete Recht jedes Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben umzugehen, dauerhaft erheblich ein.

Fazit:

In der Praxis kann eine einstimmige Beschlussfassung sehr schwierig sein. Jedoch können den übrigen Wohnungseigentümern andere Rechtsschutzmöglichkeiten (z.B. Unterlassungsklagen) zur Verfügung stehen. Die bloße „Unlust” der anderen Bewohner bezüglich der Kurzzeitmieter begründet allerdings noch keinen Anspruch.