Keine unbefristete Sozialbindung im Dritten Förderweg

​​​BGH, Urteil vom 08.02.2019, Az.: V ZR 176/17

Auch wenn eine Kommune einem Investor kostengünstiges Land überlässt, ist ein vereinbartes, zeitlich unbefristetes städtisches Belegungsrecht unwirksam. Dies gilt insbesondere auch, wenn die Überlassung des Baulandes im Rahmen des Dritten Förderweges erfolgt.

 
Im streitgegenständlichem Fall ist die Klägerin eine Wohnungsgenossenschaft, deren Rechtsvorgängerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, im Jahr 1995 von der beklagten Stadt Grundstücke gekauft hat. Diese sollten im Rahmen des dritten Förderweges mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden, zu deren Teilfinanzierung die Stadt der Wohnungsgesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen gewährte. Im Gegenzug verpflichtete sich die Wohnungsbaugesellschaft die Wohnungen verbilligt und ausschließlich an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins zu vermieten. Diese Verpflichtung wurde dinglich durch Eintragung im Grundbuch gesichert und von der Klägerin von der Rechtsvorgängerin übernommen. 20 Jahre nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen und damit nach der gesetzlich geregelten Frist von 15 Jahren, soll mit der Klage festgestellt werden, dass die Wohnungen frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermietet werden können und die entsprechende Dienstbarkeit gelöscht werden kann. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die Berufung zurückgewiesen.

 
Der BGH hob nun das angefochtene Urteil auf und stellte klar, dass zeitlich unbefristete Belegungsrechte beim dritten Förderungsweg unwirksam seien. Verwiesen wird auf den Wortlaut „Zeitraum” – eine Zeitspanne mit Beginn und Ende – der im Zweiten Wohnungsbaugesetz verwendet werde und zeitlich unbefristete Belegungsrechte gerade nicht vorsehe. Dieses Gesetz sei, so der BGH, eingeführt worden, um mit zeitlich befristeten Eingriffen in den Wohnungsmarkt eine flexiblere Förderung von Sozialwohnungen zu ermöglichen. Eine darauf gerichtete schuldrechtliche Vereinbarung sei folglich unwirksam. Des Weiteren stelle die Tatsache, dass die Kommune dem privaten Investor kostengünstiges Bauland überlassen sowie ein Darlehen gewährt hat, keinen Grund für eine unbefristete Sozialbindung dar. Die Bereitstellung des Baulands rechtfertige die Bindung für einen längeren Zeitraum als 15 Jahre, nicht jedoch eine unbefristete Bindung. Jedoch könne die Stadt zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention in einem solchen Fall dem Empfänger der Subvention durchaus Beschränkungen auferlegen, die den verfolgten Zweck für einen bestimmten Zeitraum sichern. Laut BGH erfahre eine solche Beschränkung allerdings dort Grenzen, wo diese unbefristet auch dann gelten soll, wenn die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind.

 
Wann die Belegungsrechte im vorliegenden Fall enden, hänge, so der BGH, von den der Wohnungsbaugenossenschaft gewährten Darlehenskonditionen ab und sei vom Berufungsgericht zu klären.

Fazit:

Werden Bauland und Darlehen im Rahmen des dritten Förderweges zu Verfügung gestellt, müssen Verpflichtungen bzw. Beschränkungen, die dem Subventionsempfänger auferlegt werden, die Vorteile der Subvention widerspiegeln.