Abgrenzungen Andienungspflicht von (Mieter-)Vorkaufsrecht

KG, Urteil vom 18.04.2019 – 18 U 15/19

Regelungen im Kaufvertrag dahingehend, dass der Erwerber im Verkaufsfalle die Wohnungen den Mietern „vorzugsweise” anbieten soll, begründen kein Vorkaufsrecht.

 
Der Kläger schloss mit dem Beklagten im Jahr 1993 bzw. 1995 Erbbaurechtsverträge über drei in Berlin gelegene Wohnblöcke mit angeschlossenem Kaufangebot, welches der Beklagte angenommen hatte. Im Erbbaurechtsvertrag ist geregelt, dass im Fall der Veräußerung des Kaufobjekts durch den Erwerber den Mietern das Recht zustehen soll, den Mietgegenstand „vorzugsweise” zu erwerben. Die Wohnblöcke hatte der Beklagte an einen Dritten veräußert. Zwischenzeitlich hatte der Beklagte auch sämtlichen Mietern den Erwerb der Wohnungen (lediglich) angeboten. Das Landgericht hatte die einstweiligen Verfügungen zugunsten des Klägers aufgehoben, die dem Beklagten und dem Dritten die Vollziehung des Kaufvertrags untersagten.

 
Zu Recht, denn dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Geltendmachung von Forderungsrechten zu Gunsten der Mieter der Wohnungen zu. Die Regelung im Erbbaurechtsvertrag ist aufgrund der konkreten Vereinbarung hier dahingehend zu verstehen, dass der Beklagte (lediglich) eine Andienungspflicht zu Gunsten der jeweiligen Mieter übernommen hat. Dieser Vorrechtsvertrag beinhaltet in Abgrenzung zum Vorkaufsrecht die bloße Verpflichtung, die Sache dem Vertragspartner oder einem bestimmten Dritten anzubieten und diesem den Vorrang vor anderen Interessenten zu geben. Eine darüber hinausgehende Andienungspflicht dahingehend, einen Vertrag zu bestimmten Konditionen anbieten zu müssen, besteht nur, wenn der Inhalt des vom Beklagten zu machenden Angebots so bestimmt oder bestimmbar ist, dass das Gericht ohne eigenes Ermessen den ins Angebot aufzunehmenden wesentlichen Vertragsinhalt durch Urteil feststellen kann. Das ist bei der Vereinbarung „vorzugsweise anzubieten” gerade nicht der Fall.

Fazit:

Die Andienungspflicht hat keine gesetzliche Regelung erfahren, deshalb sollte auf eine solche Vereinbarung verzichtet werden oder diese so hinreichend bestimmt getroffen werden, dass auch das Gericht damit umgehen kann.