Kauf bricht nicht Miete – Grenzen des § 566 BGB

BGH, Urteil vom 04.09.2019, Az.: XII ZR 52/18

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” gilt ausschließlich für Flächen, an denen der Mieter ein Besitzrecht ausübt. Benutzt der Mieter ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück, so gilt die Regelung des § 566 BGB bei einer späteren Veräußerung für den Erwerber nicht.

 
Der Kläger mietete von seinem damaligen Vermieter ein Grundstück und es war ihm außerdem gestattet die Zulieferung zu seinem Betrieb über ein weiteres, im Eigentum des damaligen Vermieters stehendes Grundstück abzuwickeln. Später wurde über das Vermögen des ursprünglichen Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und die Grundstücke an verschiedene Erwerber veräußert. Der Erwerber des vermieteten Grundstücks kündigte unter Hinweis auf das insolvenzrechtliche Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis und forderte den Kläger zur Räumung auf. Letztlich räumte der Kläger das Mietobjekt, nachdem die Kündigung später gemeinsam mit dem Erwerber des von dem Mieter mitgenutzten Grundstücks erklärt wurde. Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestand und die beiden beklagten Erwerber gesamtschuldnerisch zum Ersatz des Schadens verpflichtet sind, der aus den Kündigungen entstand.

 
Der BGH wies die Klage ab, das Mietverhältnis war mithin beendet. Der beklagte Erwerber des Mietgegenstandes habe den Mietvertrag auch ohne das Mitwirken des anderen Erwerbers wirksam gekündigt. Da der Erwerber des Mietobjektes als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden war, war er nach den insolvenzrechtlichen Vorschriften (Sonderkündigungsrecht) berechtigt, den Mietvertrag zum ersten möglichen Termin zu kündigen, was er auch tat. Er war dazu auch alleine befugt, denn der zweite Beklagte war durch den Erwerb des vom Mieter mitgenutzten Grundstücks nicht als weiterer Vermieter in den streitgegenständlichen Mietvertrag eingetreten. § 566 BGB knüpft nur an die Veräußerung des Mietgegenstandes an. Diese Vorschrift setzt voraus, dass es zu einem Wechsel des Eigentümers an den Mieträumen kommt. Die vom Mieter mitgenutzte Fläche wird somit nicht von dieser Vorschrift mitumfasst. Des Weiteren sieht der BGH in diesem Fall auch keine Gebrauchsüberlassung durch den ehemaligen Vermieter an den Mieter, sondern lediglich eine Gestattung oder Duldung eines Mitgebrauchs, so dass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ keine Anwendung findet.

Fazit:

Die Entscheidung des BGH führt die Bedeutung einer Due Diligence vor Augen. Einen derartigen Sachverhalt im Rahmen der Ankaufsprüfung zunächst zu entdecken und „richtig zu verarbeiten” stellt eine Herausforderung in der Due Diligence dar.