Erwerber muss letzte Rate nicht auf Notaranderkonto zahlen

​OLG Schleswig, Urteil vom 21. Februar 2020, Az.: 1 U 19/19

Eine vorformulierte Vertragsklausel, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Kaufpreisrate auf ein Notaranderkonto zahlen muss, ist unwirksam.

Im streitgegenständlichen Fall war im Bauträgervertrag, mit welchem der Erwerber vom Verkäufer eine Wohnung erworben hatte, eine Klausel enthalten, wonach die letzte Rate des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto des beurkundenden Notars zu zahlen ist. Sobald dem Notar ein Abnahmeprotokoll vorlag, wonach keine Mängel vorliegen und sowohl die Wohnfläche als auch die Gemeinschaftsfläche vollständig hergestellt sind, sollte die Auszahlung an den Verkäufer erfolgen. Weiter war im Bauträgervertrag geregelt, dass die Parteien bei vorliegenden Mängeln die Beseitigungskosten schätzen sollten und diesen Schätzbetrag im Abnahmeprotokoll festhalten sollten. Von der letzten Kaufpreisrate sollte der Notar sodann das Zweifache des Betrags aus dem Abnahmeprotokoll einbehalten.

Die letzte Kaufpreisrate wurde vom Erwerber pflichtgemäß auf das Notaranderkonto überwiesen, auch wurde ein Abnahmeprotokoll ohne den Vermerk von Mängeln erstellt. Später wurden dennoch Mängel an der Wohnung bekannt. Der Verkäufer machte daraufhin die Auszahlung der Rate gerichtlich geltend, da gemäß Bauträgervertrag nur im Abnahmeprotokoll festgelegte Mängel die Auszahlung hindern.

Das OLG Schleswig gab jedoch dem Erwerber Recht. Nach Auffassung des Gerichts stünden dem Verkäufer keine Rechte an dem Guthaben auf dem Notaranderkonto zu, da die getroffene Regelung unwirksam sei. Da es sich bei einem Bauträgervertrag um eine vorformulierte Vereinbarung handelt, greifen die Grundsätze der AGB-Kontrolle, unabhängig davon, ob der Verkäufer den Vertrag eigenhändig konzipiert habe oder auf ein Muster zurückgegriffen habe. Mit der Regelung, gemäß welcher der Erwerber die letzte Rate auf ein Anderkonto beim Notar zu leisten hat, werde nach Ansicht des OLG Schleswig das Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers beschränkt. Dem Erwerber werde die Möglichkeit genommen, durch das Zurückbehalten eines Teils des Kaufpreises den Verkäufer wirtschaftlich unter Druck zu setzen. Er sei darauf angewiesen, seinen Zahlungsanspruch wegen bestehender Mängel gegenüber dem Werkunternehmer durchzusetzen.

Jedenfalls werde das Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers laut OLG Schleswig jedoch auch dadurch beschnitten, dass der Kaufpreis lediglich wegen der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel zurückbehalten werden kann. Dabei werde dem Erwerber die Möglichkeit genommen, etwaige Mängelrechte, insbesondere für nicht sichtbare Mängel, auch einseitig durchzusetzen. Das Gericht wies in der Entscheidung darauf hin, dass der Erwerber in der Folge nicht verpflichtet gewesen sei, die letzte Rate auf ein Notaranderkonto zu leisten, er sei zur Rückforderung des Betrags berechtigt

Fazit:

Bei der Verwendung von formularmäßigen Vereinbarungen ist – wie so oft, so auch hier – höchste Vorsicht geboten. Die Einschränkung oder der Ausschluss des Zurückbehaltungsrecht des Vertragspartners ist auch dann unzulässig, wenn die Kaufpreisrate auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird und nicht direkt an den Verkäufer geleistet werden muss.