Keine Mietminderung bei Baulärm

​BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az.: VIII ZR 31/18

Baulärm auf Nachbargrundstücken führt nicht ohne Weiteres zu einem Mietminderungsanspruch. Der BGH hat entschieden, dass bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen zu keiner Mietminderung berechtigen, wenn auch der Vermieter die Immissionen hinnehmen muss.

Im vorliegenden Fall hatte der Beklagte, ein Mieter einer Zweizimmer-Wohnung, die Miete gemindert, da von einer Baustelle auf einem 40 Meter entfernt liegenden Nachbargrundstück Baulärm sowie Staub- und Schmutzbelastungen ausgingen. Der Beklagte wurde nun auf Zahlung der im Rahmen der Mietminderung einbehaltenen Miete verklagt.

Nachdem das Amtsgericht der Klage überwiegend stattgegeben, das Berufungsgericht die Klage jedoch insgesamt abgewiesen hatte, hat der Bundesgerichtshof den Anspruch der Klägerin auf Zahlung der einbehaltenen Miete letztendlich bejaht, da kein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt. Die Mietsache weist einen Mangel auf, der zur Mietminderung berechtigt, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Maßgeblich dafür sind vorrangig die (ggf. auch konkludent) getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien. Selbst wenn die Beschaffenheitsvereinbarung nicht explizit, sondern nur konkludent getroffen wurde, setzt aber auch eine solche Beschaffenheitsvereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Eine einseitige Vorstellung des Mieters, z.B. zu Umweltbedingungen, führt aber selbst dann nicht zu einer Willensübereinstimmung der Mietvertragsparteien, wenn der Vermieter diese Vorstellung des Mieters kennt, dieser darauf aber nicht in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Der Mieter kann grundsätzlich nicht erwarten, dass der Vermieter, der regelmäßig keinen Einfluss auf den Fortbestand der zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse, z.B. Lärmverhältnisse von öffentlichen Straßen oder einem Nachbargrundstück, während der gesamten Dauer des Mietvertrags hat, die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen” übernehmen will.

Fehlen Beschaffenheitsvereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt. Dabei könne dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen begründen laut Bundesgerichtshof nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Fazit:

Sofern dem Mieter „Umweltbedingungen” im Rahmen seines Mietverhältnisses wichtig sind, sollte er darauf achten, dass dazu im Mietvertrag Beschaffenheitsvereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien getroffen werden.