Vermieterpflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

​BGH, Urteil vom 08. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwälzung auf den Mieter, muss der Vermieter Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat aktuell in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustands eingetreten ist. Allerdings muss sich der Mieter an den Kosten beteiligen.

Der BGH hat diese Frage anhand zweier Fälle aus Berlin geklärt: Im ersten Fall (VIII ZR 163/18) wurde die Wohnung 2002 unrenoviert an die Mieter übergeben. Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel, die die Schönheitsreparaturen den Mietern auferlegt, war unwirksam. Nachdem die Mieter vom Vermieter vergeblich die Durchführung von Malerarbeiten gefordert hatten, verlangen sie vom ihm nun einen Kostenvorschuss, um die Arbeiten selbst in Auftrag geben zu können. Die Klage wurde in den Vorinstanzen abgewiesen. Im zweiten Fall (Vlll ZR 270/18) hatte der Mieter seine Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert übernommen. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Hier hatte die Klage in den Vorinstanzen Erfolg.

Nun hat der BGH in beiden vorgenannten Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Wenn sich der Dekorationszustand einer unrenoviert übergebenen Wohnung seit der Übergabe deutlich verschlechtert hat und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden, soll den Vermieter künftig eine Instandhaltungspflicht treffen. Der Mieter könne dann vom Vermieter eine Renovierung verlangen, müsse sich allerdings in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte, so der BGH.

Nach Ansicht des BGH sei eine hälftige Kostenbeteiligung nach dem Grundsatz des Treu und Glaubens gerechtfertigt, da durch die Renovierung auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhalten würde. Wenn also künftig der Mieter vom Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangt, kann der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters als Zurückbehaltungsrecht einwenden. Wenn der Mieter - wie im ersten Fall - einen Kostenvorschuss verlangt, ist der Kostenbeitrag des Mieters hiervon abzuziehen.

Fazit:

Eine weitere Entscheidung des BGH zum Thema Schönheitsreparaturen, die als Kompromisslösung gelten soll. Dieser goldene Mittelweg wirft jedoch weitere Fragen in der praktischen Umsetzung für beide Seiten auf. Klar ist aber, dass der BGH damit keinen Rechtsfrieden schafft.