Minderung des Mietzinses bei Baulärm in der Nachbarschaft

BGH, Urteil vom 29. April 2020, Az.: VIII 31/18

Nachträgliche Geräuschimmissionen durch eine Baustelle begründen keinen Mietmangel, wenn auch der Vermieter diese ohne Abwehrmöglichkeiten hinnehmen muss.

Der Beklagte ist seit 2009 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Zwischen 2013 und 2015 wurde auf einem von der Wohnung 40 Meter entfernten Grundstück ein Neubau errichtet. Das Areal des Neubaus war seit 1946 unbebaut. Der Mieter minderte aufgrund von der Baustelle ausgehenden Lärm- und Schmutzbelastungen die Miete um 10 %. Der Vermieter forderte die einbehaltene Miete nun gerichtlich ein.

Zu Recht, wie der BGH im April diesen Jahres entschied. Die Geräuschs- und Schmutzemission von der Baustelle rechtfertigen keine Mietminderung, da diese keinen Mietmangel darstellen. Denn der zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung geeignete Zustand sei laut BGH nicht erheblich beeinträchtigt. Dieser vom Vermieter aufrechtzuerhaltende Zustand bestimme sich nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien, wobei auch äußere Umstände Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein können (sog. Umweltfehler). Fehlt eine solche Parteiabrede wie vorliegend, komme es bei der Beantwortung der Frage, was zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand gehört, auf die gesamten Umstände des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards an, insbesondere die Mietsache, deren beabsichtigten Nutzung, sowie die Verkehrsanschauung. Danach könne dem Vermieter nach Ansicht des BGH nicht einseitig das Risiko der lärm- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf dem Nachbargrundstück auferlegt werden, wenn der Vermieter selbst die nunmehrigen Immissionen als ortsüblich oder unwesentlich hinnehmen muss. In der Folge gelte für den Wohnungsmieter dann auch die Situationsgebundenheit des Grundstücks.

Weiterhin führt der BGH aus, dass auch keine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen wurde, dass die Wohnung frei von Baustellenemissionen ist. Zwar seien Baustellen in Großstädten nicht unüblich, aber selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrheit der Wohnungen von Emissionen aufgrund Baumaßnahmen nicht betroffen.

Fazit:

Der BGH nimmt mit diesem Urteil erneut klar Stellung zu der in letzter Zeit umstrittenen Thematik der nachträgliche Veränderung des Zustands in der Nachbarschafft von Mietwohnungen und schafft Rechtssicherheit. Dennoch ist zu empfehlen, insbesondere bei Wohnungen im Innenstadtbereich, eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen.