Schuldet ein Gewerberaummieter bei coronabedingter Schließung die Miete?

​LG Stuttgart, Urteil vom 19. November 2020, Az.: 11 O 215/20

Trotz coronabedingter Schließung bleibt der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins aus dem Gewerberaummietvertrag in der Regel bestehen.

Die Parteien streiten über die Zahlung von Gewerberaummiete vor dem Hintergrund der
„Corona-Pandemie”. Die Beklagte hat vom Kläger zu gewerblichen Zwecken Verkaufsflächen angemietet. Der monatliche Bruttomietzins ist jeweils bis zum 5. eines Monats im Voraus an den Kläger (Vermieter) zu entrichten. Infolge der Corona-Pandemie musste die Beklagte vom 18. März 2020 bis zum 20.04.2020 aufgrund der Verordnung der Landesregierung über infektionsschützende Maßnahmen gegen die Ausbereitung des Virus SARS-COV-2 (CoronaVO) vom 17. März 2020 schließen. Aus diesem Grund behielt die Beklagte – trotz Zahlungsaufforderung des Klägers – die Miete für den Monat April 2020 ein. Schließlich machte der Kläger seinen Mietzins-anspruch gerichtlich geltend.

Das Landgericht (LG) Stuttgart entschied, dass Gewerbemieter auch im Falle eines Lockdowns grundsätzlich zur Entrichtung der Mieter verpflichtet bleiben. Nach der Ansicht des LG Stuttgart entstehe aufgrund der Verpflichtung zur Filialschließung kein die Mietminderung begründender Sachmangel an der Mietsache. Hierfür müsse der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweichen. Zwar könne auch ein öffentlichrechtliches Gebrauchshindernis die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und einen Sachmangel darstellen. Voraussetzung hierfür sei aber, dass die Beschränkung der konkret vermieteten Sache ihre Ursache in deren Beschaffenheit und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters hat. Beeinträchtigen hoheitliche Maßnahmen – wie hier – lediglich den geschäftlichen Erfolg des Mieters, so würden sie in dessen Risikobereich fallen und eben keinen Sachmangel darstellen. Der Vermieter sei schließlich nur dazu verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorausgesehene Nutzung ermöglicht. Bei Schließungen aufgrund der CoronaVO sei die Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck grundsätzlich noch geeignet. Untersagt sei lediglich der Betrieb und dieses Verwendungsrisiko habe nach Ansicht des LG Stuttgart der Gewerbemieter zu tragen. Auch aufgrund von Unmöglichkeit nach dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht entfalle die Zahlungspflicht des Mieters nicht. Das LG weist darauf hin, dass mit Überlassung der Mietsache ausschließlich Mietrechtsvorschriften Anwendung finden. Hiernach sei der Mieter von der Entrichtung der Miete nur für den Zeitraum befreit, in dem die Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung aufgehoben oder vermindert ist, was vorliegend gerade nicht der Fall sei.

Zuletzt könne der Mieter auch keine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen. Der Mieter müsse hierfür darlegen und beweisen, dass seine Existenz bedroht ist und ein Ausnahmefall vorliegt, der zur Störung der Geschäftsgrundlage führt und somit eine Mietminderung ermöglicht. Dieser Nachweis sei der Beklagten nicht gelungen, zumal es sich lediglich um einen Zeitraum von vier Wochen handle. Zudem sei der Mieter bei Liquiditätsengpässen bereits durch Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB geschützt, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande war.

Fazit:

Damit teilt nun auch das LG Stuttgart die Ansicht, dass die Mietzahlungspflicht auch bei Be-triebsschließungen aufgrund der CoronaVO grundsätzlich bestehen bleibt und folgt damit nicht dem Landgericht München I (besprochen in der Ausgabe vom 24. November 2020), welches einen Sachmangel annahm. Die Rechtslage bleibt damit weiter unklar. Zwar ist zwischenzeitlich eine Gesetzesänderung beschlossen worden, wonach für diese Fälle eine widerlegbare Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage in § 313 BGB verankert werden soll. Jedoch bleibt insoweit die endgültige Gesetzesformulierung abzuwarten.