Fiktive Mangelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf

​BGH, Urteil vom 12. März 2021, Az.: V ZR 33/19

Ein kaufvertraglicher Schadensersatzanspruch beim Immobilienkauf kann weiterhin anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden.

 
Die Kläger klagten auf Zahlung von Mängelbeseitigungskosten, sowie auf Feststellung, dass weitere Schäden durch den Beklagten zu ersetzen sind, nachdem es in einer von den Klägern vom Beklagten gekauften Eigentumswohnung zu Mängeln in Form von Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer der Wohnung kam. Der Beklagte hatte sich im Kaufvertrag dazu verpflichtet, die Mängel zu beseitigen, sofern sie im fraglichen Zeitraum auftreten. Jedoch kam er der Aufforderung zur Mängelbeseitigung der Kläger nicht nach. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

 
Der BGH hat nun auch die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Nach Ansicht des BGH könne ein Käufer im Rahmen des Schadensersatzes statt der Leistung (im Fall Schadensersatz statt der Mangelbeseitigung durch den beklagten Verkäufer) wahlweise den Ausgleich eines mangelbedingten Minderwerts oder den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen, tatsächlich aber noch nicht angefallenen (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten verlangen. Hier ergibt sich scheinbar eine Divergenz zu einem anderen BGH-Urteil (Urteil vom 22. Februar 2018, Az.: VII ZR 46/17), in dem der 7. Senat seine Rechtsprechung aufgab, nach welcher der Besteller eines Werkes ebenfalls wie geschildert einen Betrag in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten verlangen konnte. Der BGH (5. Zivilsenat) führt im vorliegenden Urteil allerdings aus, dass der Unterschied zum Werkvertragsrecht darin liege, dass dem Käufer nach Kaufvertragsrecht kein Vorschussanspruch zusteht, wie dies für den Besteller im Werkvertragsrecht der Fall sei. Der Besteller sei also gegen eine entsprechende finanzielle Belastung aufgrund der Vorfinanzierung der Beseitigung besser geschützt. Darum, so der BGH, sei es auch im Kaufvertragsrecht nicht hinnehmbar, dem Käufer zuzumuten, die Mängelbeseitigung vorzufinanzieren. Die Umsatzsteuer ist von einem entsprechenden Anspruch nicht erfasst. Diese muss nur ersetzt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist – sprich: Wenn die Mangelbeseitigung tatsächlich durchgeführt wird. Hierdurch wird der Verkäufer vor einer unangemessenen Überkompensation geschützt. Weiterhin kann der Käufer nur den mangelbedingten Minderwert ersetzt verlangen, wenn der Aufwand für eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig hoch wäre. Im vorliegenden Fall griff letzterer Schutzmechanismus nicht. Mithin hatte der beklagte Verkäufer die geltend gemachten Kosten als fiktive Mangelbeseitigungskosten zu zahlen.

Fazit:

Eine Divergenz zwischen den Senaten des BGH in den genannten Entscheidungen liegt nicht vor. Die Herleitung der Möglichkeit zur Schadensberechnung anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten folgt nicht aus dem allgemeinen Schadensrecht, sondern aus den Besonderheiten von Werk- und Kaufvertragsrecht. Mithin können Käufer einer mangelhaften Immobilie (oder auch anderen Sachen) weiterhin die fiktiven Mängelbeseitigungskosten abrechnen. Der Mangel muss nicht tatsächlich beseitigt werden, die Kosten für eine gedachte Beseitigung können dennoch geltend gemacht werden.