Keine überspannten Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhungen

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veröffentlicht am  2.8.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH Urteile vom 20. Juli 2022, Az.: VIII ZR 337/21 und VIII ZR 361/21

Eine Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken ist zur Erfüllung der formellen Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhungen nicht erforderlich.


Die Vermieterin hatte in mehreren Wohnungen sowie an den jeweiligen Gebäuden Modernisierungen durchgeführt und Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB erklärt. Den Schreiben zur Mieterhöhung fügte sie eine Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung als Anlage bei. Darin aufgeführt waren Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die jeweiligen dafür aufgewendeten Gesamtkosten, der nach Abzug der Instandhaltungskosten umlagefähige Modernisierungskostenanteil und die sich daraus ergebene Berechnung der Mieterhöhung. Die betroffenen Mieter klagten auf Feststellung, dass kein Anspruch der Vermieterin auf Zahlung der höheren Miete bestehe und verlangten Rückzahlung der teilweise bereits gezahlten erhöhten Mieten. Sie hielten die Mieterhöhungserklärungen bereits für formell unwirksam. Das zuständige Landgericht gab den Klagen statt.


Nach Ansicht des BGH entsprechen die Mieterhöhungserklärungen den formellen Anforderungen. Diese dürfen nämlich nicht zu hoch angesetzt werden. Eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen würde. Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären. Zur Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen von nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnahmen ist dabei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle besteht.


Davon ausgehend stellt der BGH fest, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung ausreicht, wenn der Vermieter die für die Modernisierung angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrages kenntlich macht. Die Gesamtkosten müssen nicht nach Gewerken oder einer anderen Aufteilung aufgeschlüsselt sein, auch dann nicht, wenn umfangreiche Maßnahmen außerhalb der Wohnung oder an mehreren Gebäuden durchgeführt wurden. Bei Unsicherheit des Mieters in Bezug auf das Zutreffen der Angaben kann er von seinem Recht auf Auskunft und Belegeinsicht Gebrauch machen.


Ob die angesetzten Erhöhungsbeiträge angemessen sind, ist eine Frage, die die materiell-rechtliche Prüfung der Erklärung betrifft. Der Vermieter trägt hier die Beweislast dafür, dass die angeführten Maßnahmen rein der Modernisierung und nicht etwa der Erhaltung dienen. Die Verfahren wurden vom BGH zur materiellen Prüfung der Erklärung an das Landgericht zurückverwiesen.

 

Fazit:

Nach einer Mieterhöhung infolge Modernisierung muss der Mieter in die Lage versetzt werden, dies auf Plausibilität zu überprüfen. Dabei dürfen die Hürden nicht zu hoch angesetzt werden, weil sonst das Risiko besteht, dass der Vermieter schon gar keine Modernisierung durchführt.

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