Außerordentliche Kündigung wegen fehlender gewerberechtlichen Genehmigung?

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veröffentlicht am  14.02.2023 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Beschluss vom 24. August 2022 – Az. 34 XII ZR 76/21

Das Fehlen einer gewerberechtlichen Genehmigung stellt grundsätzlich keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.


Die streitenden Parteien sind Vermieter und Mieter von Gewerberäumen, die zum Betrieb einer Privatklinik genutzt werden. Den Mietern fehlte die gewerberechtliche Konzession zum Betrieb einer Privatklinik nach § 30 GewO, woraufhin der Vermieter mit Schreiben vom 1. August 2019 die außerordentliche Kündigung aussprach. In einer sich darauf stützenden Klage vor dem Landgericht Düsseldorf wurde die Mieterin zur Räumung verurteilt. Gegen das Urteil hat die Mieterin Berufung eingelegt. Mit der Berufungserwiderung vom 11. Januar 2021 hat die Klägerin erneut die außerordentliche Kündigung erklärt. Zur Begründung hat sie vorgetragen, die Mieterin habe nach dem Urteil keinerlei Miete mehr gezahlt.


Das OLG Düsseldorf führte nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtsfehlerfrei aus, dass im Fehlen der gewerberechtlichen Genehmigung kein Pflichtverstoß der Mieterin bestand, da im Mietvertrag keine derartige Pflicht vereinbart war. Es fand sich zwar die Verpflichtung, dass der Geschäftsbetrieb des Mieters den geltenden Vorschriften und behördlichen Auflagen entspreche. Diese Regelung bezog sich allerdings nur auf baurechtlich erforderliche Genehmigungen für etwaige Um- / Ausbaumaßnahmen und damit nicht auf die Einholung einer Konzession nach § 30 GewO.


Im Hinblick auf die Kündigung vom 11. Januar 2021 führte das OLG Düsseldorf aus, dass dies der Mieterin nicht zur Last fallen dürfe. § 543 BGB, der zur fristlosen Kündigung des Vermieters bei Nichtzahlung des Mietzinses durch den Mieter berechtigt, liegt der Schutzgedanke zugrunde, dass eine Leistung – die Zahlung der Miete – nur im Hinblick auf die zu erwartende Gegenleistung – die Bereitstellung der Gewerberäume – erfolgt. Wenn ein Mieter nun zur Räumung verurteilt wird, darf es ihm nicht zur Last fallen, dass er sich entsprechend des Urteils verhält und auch seine Zahlungen einstellt. Dies gilt auch, wenn ein Urteil noch nicht rechtskräftig ist. Da die Mieterin ausführte, sie habe die Räumung und die Einstellung der Zahlungen der Miete in zeitlich engem Zusammenhang zum ersten Urteil vollzogen, sah sich das OLG Düsseldorf gezwungen, auch in Bezug darauf die Räumungsklage abzuweisen.


Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs habe das OLG Düsseldorf hierbei keine Feststellungen dazu getroffen, wann die Mieterin die Mietzahlung eingestellt hat und wann die Gewerberäume geräumt wurden. Es legt seiner Beurteilung aber offensichtlich zugrunde, dass die Mietzahlung erst nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils und zu einem Zeitpunkt eingestellt wurden, als die Räumlichkeiten bereits weitgehend geräumt waren. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass dies nur den Schluss zulässt, dass das Berufungsgericht das Vorbringen der Klägerin nicht zur Kenntnis genommen hat, wonach die Mietzahlungen bereits im Juni 2020 eingestellt worden sein sollen. Wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehört hat der BGH die Revision zugelassen, das Urteil des OLG Düsseldorf aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das OLG zurückverwiesen.

 

Fazit:

Das Fehlen einer gewerberechtlichen Genehmigung stellt keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Dafür bedarf es einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Ein Mieter, der seine Zahlungen nach und wegen Zustellung eines Räumungsurteils einstellt, darf nicht wegen dieses Zahlungsausfalls gekündigt werden, auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist.

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