Formelle Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen

BGH, Urteil vom 25.01.2023, Az.: VIII ZR 29/22

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sind an Mieterhöhungserklärungen keine überhöhten Anforderungen zu stellen.

Der Kläger ist Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Stuttgart. Die Beklagte teilte dem Kläger im Anschluss an eine mit Schreiben vom 11. Januar 2018 angekündigte Modernisierung der Wohnung des Klägers und des Gebäudes mit Schreiben vom 24. Juli 2019 mit, dass sich die monatliche Grundmiete zum 1. Oktober 2019 um 179,25 € erhöhen wird. Als Anlage fügte der Beklagte eine Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung zum 1. Oktober 2019 bei. In seiner Erhöhungserklärung wies die Beklagte die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme aus und machte einen in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe eines bezifferten Betrages kenntlich. Im zu entscheidenden Fall begehrte der Kläger mit der Klage festzustellen, dass er nicht verpflichtet ist, aufgrund eines Mieterhöhungsschreibens der Beklagten vom 24. Juli 2019 im Zusammenhang mit den in diesem Schreiben aufgeführten Maßnahmen eine monatliche Mieterhöhung beginnend ab dem 1. Oktober 2019 zu bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen.

Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Urteil des Landgerichts nun aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der BGH hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Ein Anspruch der Beklagten auf eine erhöhte Miete kann nicht verneint werden. Die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung liegen vor. Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete erhöhen. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen werden dabei nicht berücksichtigt. Unterfällt die bauliche Veränderung sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme, muss der Vermieter eine entsprechende Kürzung vornehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungsmaßnahmen erspart wurden. Dabei ist ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt. Eine weitergehende Untergliederung in einzelne Rechnungspositionen oder Gewerken ist zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten nicht erforderlich. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast sowohl dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt als auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen.

Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären, wobei der Vermieter darlegen muss, inwiefern die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Überhöhte Anforderungen sind an die Mieterhöhungserklärungen jedoch nicht zu stellen. Für den Mieter muss lediglich der Grund und der Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterungen nachvollziehbar sein. Die Angabe der für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen entstandenen Gesamtkosten ist ausreichend. Sollte der Mieter Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben, steht diesem zum einen ein umfassender Auskunfts- und Belegeinsichtsanspruch und zum anderen die Möglichkeit einer gerichtlichen Überprüfung zur Verfügung.
 

Fazit:

Der Vermieter muss in seiner Erhöhungserklärung hinreichend erläutern, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme darstellen. Erhaltungsmaßnahmen müssen von den Gesamtkosten abgezogen und nachvollziehbar dargelegt werden. Obgleich an die formellen Voraussetzungen keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind, empfiehlt es sich die genannten Punkte zwingend zu beachten. Andernfalls droht die Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Auf Mieterseite empfiehl es sich zu prüfen, ob die Mieterhöhung tatsächlich nur auf Modernisierungsmaßnahmen basiert oder ob Erhaltungsmaßnahmen berücksichtigt worden sind.