Mietpreisbremse bei Indexmieterhöhung

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022, Az.: 123 C 77/22

Eine Indexmieterhöhung ist auch bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse wirksam, wenn über die Ausgangsmiete eine zulässige Vereinbarung besteht.

Die Mieterinnen schlossen mit der Beklagten einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Dabei wurde eine Indexmiete vereinbart. Die Wohnung befand sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die durch die Mieterinnen beauftragte Klägerin rügte gegenüber der Beklagten die vereinbarte Indexmieterhöhung als Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse und beanspruchte Auskunft über die für die Miethöhe relevanten Umstände sowie Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Das AG bejahte eine Überhöhung des Mietpreises im konkreten Fall und die Beklagte wurde zur Auskunft, Rückzahlung und Tragung der Rechtskosten verurteilt.

Allerdings bestätigte das Gericht aus Anlass eines gegenläufigen Vorbringens der Klägerin, dass die Mietpreisbremse bei einer Indexmiete gem. § 557a Abs. 4 BGB nur für die Ausgangsmiete gelte und eine Indexmieterhöhung i.Ü. unabhängig von der Mietpreisbremse wirksam sei. Konkreter lautet es zur Rechtslage wie folgt:

Wird ein Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, die in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine darüber hinausgehende Miete ist gem. § 556g Abs. 1 BGB unwirksam und ist vom Vermieter zurückzuzahlen. Um dem Mieter seine Ansprüche überhaupt erst zu ermöglichen, ist ihm über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen gem. § 556g Abs. 3 BGB Auskunft zu erteilen.

Nach § 557 BGB besteht die Möglichkeit, eine Erhöhung der Miete als Indexmiete zu vereinbaren. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind dabei nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut nur auf die hierbei festgelegte Ausgangsmiete anzuwenden. Sofern diese im zulässigen Rahmen liegt, steht der Wirksamkeit einer später erklärten Indexmietvereinbarung ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerade nicht entgegen. Vielmehr richten sich deren Anforderungen nach § 557b BGB und sie sei laut Amtsgericht auch bei der zulässigen Miethöhe zu berücksichtigen.
 

Fazit:

Die Parteien eines Mietvertrags können Mieterhöhungen durch Vereinbarung festlegen. Die Vereinbarung muss allerdings den gesetzlichen Vorschriften – die insbesondere dem Mieterschutz dienen – genügen. Neben dem vergleichsweise aufwändigen Verfahren der §§ 558 ff. BGB kann eine Indexmietvereinbarung getroffen werden. Die Indexmiete bestimmt eine Orientierung der Mietpreise an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Das Konstrukt der Indexmiete soll den Parteien damit die Möglichkeit einer dynamischeren Bestimmung über die Entwicklung der Miete einräumen. Auch in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können sich die Parteien durch privatautonome Vereinbarung einer Indexmiete trotz Mietpreisbremse für mehr Flexibilität entscheiden, sofern sich die Ausgangsmiete auf das zulässige Maß beschränkt. Deshalb werden seitens des Mieterbundes einige Stimmen laut, die Kappungsgrenzen für Indexmieten fordern, um einen übermäßigen Anstieg im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entgegenzuwirken. Zukünftige gesetzliche Änderungen sind bis dato nicht angedacht.

Haben Sie Fragen zum aktuellen Betriebskostenrecht? Die Antworten finden Sie in dem Webinar (https://www.roedl.de/de-de/de/event.aspx?ID=2239) unserer Kollegin Hilâl Özdemir