Keine Mängelrechte des Mieters bei Kenntnis des Mangels

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 8. März 2023, Az.: 19 U 126/21

Mieter können ihre Ansprüche nicht auf leicht erkennbare Mängel stützen. Der Mieter wird so gestellt, als wäre ihm der Mangel bei Vertragsschluss bekannt gewesen.

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Gewerbefläche. Im Exposé und einer vorvertraglichen E-Mail wurde eine ca.-Angabe zur Größe des Mietobjekts gemacht. Im Mietvertrag wurde dagegen ausdrücklich vereinbart, dass die Mietsache der Beklagten als Mieterin in dem ihr bekannten Zustand überlassen wird und der Kläger als Vermieter für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit keine Gewähr übernimmt. Die Angabe einer bestimmten Größe wurde nicht schriftlich fixiert. Vor Vertragsschluss fanden zudem mehrere Ortsbesichtigungen statt. Nach Übernahme des Mietobjekts kündigte die Mieterin den Mietvertrag außerordentlich und begründete die Kündigung damit, dass der Vermieter ihr vor dem Vertragsschluss eine Deckenhöhe von sechs Metern zugesagt habe, diese aber nur drei Meter betrage. Gleichzeitig minderte diese die monatlich vereinbarte Miete. Der Vermieter hält diese Kündigung und die Mietminderung für unwirksam.

Das OLG vertritt die Auffassung, dass sich die Beklagte nicht auf Mängel des Mietobjekts berufen kann, so dass die Kündigung unwirksam und die Mietminderung unberechtigt ist. Grundsätzlich liegt ein Mangel vor, soweit der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Dem Mieter stehen folgende Ansprüche zu: Mietminderung, Mangelbeseitigung und außerordentliche Kündigung, falls diese Mangelbeseitigung unterbleiben sollte. Hinsichtlich der Größe wurde in dem von dem OLG zu entscheidenden Fall weder eine vertragliche Vereinbarung über eine bestimmte Größe getroffen, noch kommt eine konkludente Vereinbarung in Betracht. Eine konkludente Vereinbarung scheidet zumindest wegen der vertraglichen Vereinbarung aus. Genauso kann die Angabe im Exposé nicht zu einer vertraglichen Vereinbarung einer bestimmten Größe führen, da es sich zum einen um eine ca.-Angabe handelte und zum anderen auf eine schriftliche Fixierung der Größe verzichtet wurde. Dasselbe gilt für die Deckenhöhe. Selbst wenn im Mietvertrag eine Deckenhöhe von sechs Metern bei einer tatsächlichen Höhe von drei Metern zugesagt wäre, könnte der Mieter die Miete nicht mindern. Diesem hätte bei den zahlreichen Ortsbesichtigungen der Höhenunterschied von drei Metern auffallen müssen.

Fazit:

Der Mieter kann sich zwar nach Vertragsschluss auf anfängliche Mängel berufen und Ansprüche, wie beispielsweise Mietminderung und Kündigung, geltend machen. Dies gilt jedoch nicht für leicht erkenn-bare Mängel. Mieter sind daher gehalten, vor dem Abschluss des Mietvertrages die vereinbarten Eigenschaften mit den tatsächlichen Eigenschaften abzugleichen und erst im Anschluss daran den Mietvertrag zu unterzeichnen. Hinsichtlich der Fläche ist zudem zu beachten, dass eine Abweichung des Ist- vom Sollzustand dann keinen Mangel darstellt, wenn sich diese innerhalb der 10-Prozent-Toleranz der höchstrichterlichen Rechtsprechung hält.

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