Unzulässigkeit von Reservierungsgebühren im Maklervertrag

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veröffentlicht am  09.05.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 20. April 2023, Az.: I ZR 113/22

Eine Vereinbarung über Reservierungsgebühren im Rahmen von Makler-AGB stellt eine unangemessene Benachteiligung dar und ist damit unzulässig.


Die Kläger waren Interessenten eines Einfamilienhauses in Sachsen. Um dessen Erwerb einen Monat lang vor einem anderweitigen Verkauf zu sichern, zahlten sie eine Reservierungsgebühr von EUR 4.200 an ein Makler-Unternehmen. Die dahingehende Vereinbarung wurde zeitlich nach und separat zu dem eigentlichen Maklervertrag getroffen. Zu einer Verrechnung mit der späteren Maklerprovision kam es nicht, nachdem die Kläger aufgrund gescheiterter Finanzierungsversuche von dem Kaufvorhaben Abstand nahmen. Daraufhin verlangten sie Rückzahlung der entrichteten Reservierungsgebühr. Amts- und Landgericht wiesen die Klage mit der Begründung zurück, dass der Reservierungsvertrag eine eigenständige Vereinbarung darstelle und damit nicht der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterläge.


Mit Revision vor dem BGH wurde die beklagte Maklerin allerdings zur Rückzahlung der Gebühren verurteilt. Die §§ 305 ff. BGB dienen der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Bei AGB handelt es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbestandteile, die die eine Partei der anderen bei Vertragsschluss auferlegt. Solche – vom Gesetz abweichende Bestimmungen – sind dann unwirksam, wenn sie eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners bewirken. Nach Auffassung des BGH ließe sich der Reservierungsvertrag als AGB einordnen, nachdem er für vielfache Verwendung vorformuliert, d.h. zeitlich vor Vertragsschluss schriftlich fixiert wurde. Eine andere Beurteilung ergäbe sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Vereinbarung in einem gesonderten Vertragsdokument festgehalten wurde. Vielmehr stelle sie in Anbetracht ihrer Funktion nur eine Ergänzung zum eigentlichen Maklervertrag dar und enthalte deshalb keine selbstständige Regelung. Die unangemessene Benachteiligung ergäbe sich sodann aus dem vollständigen Ausschluss der Rückzahlung der Reservierungsgebühr im Falle einer erfolglosen Vermittlung. Hierin läge nämlich ein Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild, welches ein Maklerhonorar nur bei erfolgreicher Vermittlung bestimmt.


In anderen Worten: Eine unangemessene Benachteiligung ist nach dem Gesetzeswortlaut dann anzunehmen, wenn die in den AGB vorhergesehene Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der entsprechenden gesetzlichen Regelung im Widerspruch steht. Das Gesetz ordnet in diesem Fall eine Erfolgsabhängigkeit von Maklergebühren an. Der Ausschluss der Rückzahlung im Falle erfolgloser Vermittlung stellt damit eine Art unzulässige – da erfolgsunabhängige – Zusatzprovision dar. Ferner wurde der den Klägern entstehende Nachteil nicht durch anderweitige Vorteile, insbesondere eine geldwerte Gegenleistung kompensiert. Im Ergebnis profitiere deshalb nur der Makler aus der Vereinbarung. Zwar hätten die Kläger ein Interesse auf Sicherung des zu erwerbenden Grundstückes gehabt. Allerdings ließe sich dieser Vorteil nicht unter allen Umständen realisieren. Vielmehr entstehe faktisch ein gewisser Druck für die Kläger, das Grundstück auch tatsächlich zu erwerben, nachdem sie ansonsten umsonst gezahlt hätten. Des Weiteren sei das Risiko eines anderweitigen Verkaufs in der kurzen Zeitspanne der Reservierung ohnehin gering gewesen.

 

Fazit:

AGB sollen in der Unternehmensbranche der Rationalisierung der Geschäftsabwicklung dienen. Gleichförmige Klauselwerke senken den Organisations- und Zeitaufwand, sowie damit einhergehende Kosten, was natürlich auch im Interesse der Kunden als Vertragspartner liegt. Allerdings muss dabei eine angemessene Risikoverteilung gewahrt bleiben. Denn aus der Gestaltungsform der einseitigen Auferlegung resultiert die Gefahr, dass einseitig Risiken auf den anderen Teil abgewälzt werden. Vereinbarungen, die den wesentlichen Grundgedanken des Gesetzgebers widersprechen sind unzulässig und unwirksam.

 

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