Passivlegitimation der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)

Die Klägerin und die Beklagte sind Wohnungseigentümer und bilden zusammen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In der beurkundeten Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 wurde festgehalten, dass eine Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Nachdem die Klägerin ihren Wohnungseigentumsanteil mit notariellem Kaufvertrag verkauft hatte, verweigerte die Beklagte ihre Zustimmung. Die Klägerin erhob sodann Klage auf Zustimmung gegen die Beklagte. Das Amtsgericht hatte der Klage zunächst stattgegeben, woraufhin die Beklagte in Berufung gegen das Urteil ging. Im Rahmen des Berufungsverfahrens verteidigte sich die Klägerin insbesondere damit, dass nach dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des § 12 WEG die übrigen Wohnungseigentümer und nicht der Verband passivlegitimiert seien. Somit hatte sich das Landgericht insbesondere mit der umstrittenen Fragestellung auseinanderzusetzen, wer richtiger Klagegegner und damit passivlegitimiert ist. Eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, wonach eine Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, war bereits nach altem Recht problematisch. In diesem Zusammenhang war strittig, ob alle Wohnungseigentümer individuell zustimmen mussten oder ob ein Mehrheitsbeschluss der übrigen Wohnungseigentümer als Gemeinschaftsaufgabe ausreichte. Auch nach neuem Recht, dem sog. WEMoG, werden zahlreiche Ansichten vertreten, insbesondere, wenn nach den Regelungen der Teilungserklärung – wie vorliegend – die Zustimmung der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Das Landgericht entschied nun, dass die Zustimmung gegen die GdWE und nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich durchzusetzen ist und begründete dies wie folgt:

Die Zustimmung zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums gehöre zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung obliege seit der WEMoG allein der GdWE. Lediglich für die Beschlussfassung im Rahmen der Eigentümerversammlung bzw. für Notmaßnahmen seien die einzelnen Wohnungseigentümer zuständig. 

Für die Zuständigkeit der GdWE spreche insbesondere der Gesetzeswortlaut und die Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2005 über die Rechtsfähigkeit der GdWE. Bei der Auslegung der Vereinbarung in der Teilungserklärung sei zu berücksichtigen, dass die Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 stamme und damit aus der Zeit vor der Entscheidung des BGH, in der die Zustimmung der Gemeinschaft noch nicht vorgesehen werden konnte. Daher seien Vereinbarungen, die mit den Neuregelungen des Verwaltersystems der WEG nicht oder nicht mehr in Übereinstimmung zu bringen seien, insoweit an das neue Recht anzupassen. Für dieses Ergebnis spreche auch, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 12 Abs. 4 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen kann, dass eine Verfügungsbeschränkung aufgehoben wird. Wenn sogar die Zustimmungsbedürftigkeit zu Veräußerungen von der Gemeinschaft aufgehoben werden kann, dann müsse auch die – weniger einschneidende – Erteilung oder Versagung der Zustimmung durch die Gemeinschaft erfolgen.

Eine Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer ist seit der WEMoG nur noch in Einzelfällen möglich. Vor der Klageerhebung sollte ausführlich geprüft werden, wer richtiger Klagegegner ist – die GdWE oder die übrigen Wohnungseigentümer.  Denn: Bei einer Klageerhebung gegen den falschen Klagegegner wird die Klage ohne weitere Prüfung mangels Passivlegitimation abgewiesen werden.