Härtegrund nach Ablauf der Kündigungsfrist

LG Berlin, Urteil vom 28. September 2023, Az.: 67 S 101/23

Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen eines Widerspruchs des Mieters keine Berücksichtigung.

Die Kläger sind Vermieter und die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung. Nach einer Eigenbedarfskündigung durch die Kläger haben diese die Beklagte auf Räumung und Herausgabe verklagt. Die Beklagte widersprach der Kündigung und wendete ein, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass es für sie zumutbar sei, eine vergleichbare Wohnung zu finden und legte hierfür Nachweise ihrer erfolglosen Suche vor. Die ersten von der Beklagten nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum datieren auf knapp zwei Jahre nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sowie über ein Jahr nach Ablauf der Kündigungsfrist. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und seine Entscheidung wie folgt begründet:

Zwar besteht bei Vorliegen von besonderen Härtegründen die Möglichkeit, einer Kündigung zu widersprechen. Eine besondere Härte kommt dabei aber nur in Betracht, wenn sich die für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben. Zudem kann die Beklagte die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte nur verlangen, sofern der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Keine Berücksichtigung finden Härtegründe, die erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sind. Beruht der Härtegrund auf mangelndem Ersatzwohnraum, muss der Mieter ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen haben, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Die nachgewiesenen Bemühungen der Beklagten nach Ablauf der Kündigungsfrist waren nicht mehr berücksichtigungsfähig. Härtegründe, die nach Ablauf der Kündigungsfrist entstehen, können keine Rolle spielen, da gerade die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte darstellen muss.

Fazit:

Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter haben Mieter die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen, sofern ein besonderer Härtegrund vorliegt. Mieter sollten jedoch nicht auf die Unwirksamkeit der Kündigung oder auf einen ihrer Ansicht nach bestehenden Härtegrund vertrauen. Für den Fall, dass der Mieter sich darauf beruft, dass es ihm unzumutbar ist, eine vergleichbare Wohnung zu finden, muss er dies darlegen und beweisen. Das bedeutet, dass der Mieter sich in jedem Fall vor Ablauf der Kündigungsfrist nachweisbar auf die Ersatzwohnraumsuche begeben muss. Bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs muss er alles ihm Zumutbare unternommen haben, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Begibt sich der Mieter erst nach Ablauf der Kündigungsfrist auf die Ersatzwohnraumsuche, liegt kein Härtegrund vor, der nicht zu rechtfertigen wäre. Mieter sollten letztlich beachten, dass der Widerspruch und das Bestehen eines Widerspruchsgrundes spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden müssen. Nach Ablauf dieser gesetzlichen Frist kann der Widerspruch nicht mehr geltend gemacht werden.