Türnische gehört nicht zur Wohnfläche

veröffentlicht am 19.12.2023 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 27. September 2023, Az.: VIII ZR 117/22

Eine Türnische ist nicht in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen, da die Grundfläche einer solchen Wandöffnung allenfalls gemindert zur Verfügung steht.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers mit einer vertraglichen vorgesehenen Wohnfläche von ca. 48 m². Wegen einer vermeintlichen Wohnflächenunterschreitung minderte die Beklagte die Miete und zahlte die Miete nicht in vertraglich vereinbarter Höhe. Der Kläger erklärte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der BGH führte Folgendes aus: Die Parteien haben eine Wohnfläche von 48 m² vereinbart. Dabei ist auch eine ca.-Angabe als eine vertragliche Festlegung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent stellt einen Mangel dar. Dieser Mangel führt zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die Wohnfläche ist dabei anhand der Wohnflächenverordnung vom 25.November 2003 zu ermitteln. Die Verordnung sieht vor, dass bei der Ermittlung der zur Wohnung gehörenden Grundflächen die Grundflächen von Türnischen außer Betracht bleiben. Eine Türnische ist eine Öffnung in einer Wand, die den Zugang zu einem Raum oder den Durchgang zwischen Räumen ermöglicht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Wandöffnung von einem Türrahmen eingefasst ist oder durch eine vorhandene Tür verschlossen werden kann. Eine solche Wandöffnung steht für eine Nutzung zu Wohnzwecken allenfalls gemindert zur Verfügung und weist damit aufgrund ihrer baulichen Gestaltung keinen eigenen Wohnwert auf. Sofern eine Wandöffnung in Anbetracht ihrer Ausmaße über die Gestaltung einer Türöffnung wesentlich hinausgeht, ist diese nicht mehr als eine Türöffnung, sondern etwa als ein größerer Wanddurchbruch anzusehen. Ob eine Wandöffnung eine Türöffnung oder ein Wanddurchbruch darstellt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu bewerten.

Nicht von entscheidender Bedeutung ist ferner, ob der individuelle Nutzer die betreffende Wandöffnung tatsächlich als Zugangs- bzw. Durchgangsmöglichkeit nutzt oder die Durchgänge beispielsweise mit schmalen Regalen versehen hat. Daraus kann eine Nutzung für wohnliche Zwecke nicht schlussgefolgert werden.

Fazit:

Bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche ist zwingend die Wohnflächenverordnung zu beachten. Die Verordnung bestimmt, welche Flächen bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden und welche Flächen außer Betracht bleiben. Ferner stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche nur dann einen Mangel dar, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Für eine berechtigte Mietminderung des Mieters bzw. für eine erfolgreiche Kündigung und Räumungsklage des Vermieters ist es wichtig, die richtige Wohnfläche anhand der Wohnflächenverordnung zu ermitteln.