Keine Garantie für baurechtliche Unbedenklichkeit beim Kauf einer Wohnung

veröffentlicht am 27.2.2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Frankfurt, Beschlüsse vom 19. Oktober 2023 und vom 31.Oktober 2023, Az.: 6 U 210/22

Der in einem Kaufvertrag verwendete Begriff Wohnung enthält keine Garantie dafür, dass das Objekt baurechtlich genehmigt wurde.

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit Sondereigentum an einer Wohnung von dem Beklagten. Der Kaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschuss sowie eine sog. „Gekauft wie besichtigt”- Klausel mit dem folgenden Wortlaut: „Der Käufer bestätigt, das Kaufobjekt besichtigt zu haben. Eine besondere Beschaffenheit desselben ist nicht vereinbart. Das Kaufobjekt wird veräußert, wie es steht und liegt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung. Das Kaufobjekt ist nicht vermietet; es ist dem Käufer frei von Rechtsmängeln zu übergeben.” Nach erfolgter Eigentumsübertragung erfuhr die Klägerin, dass die Wohnung ohne Baugenehmigung errichtet worden war. Aus diesem Grund forderte die Klägerin im weiteren Verlauf die Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums auf.

Das Gericht betonte in seinen Beschlüssen, dass die Tatsache, dass eine erforderliche Baugenehmigung fehlt, einen Sachmangel darstellt, da die Nutzung der Kaufsache jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung von der Baubehörde untersagt werden kann. Dieser Sachmangel sei von dem in zulässigerweise vereinbarten Haftungsausschluss umfasst gewesen. Der Verkäufer kann sich grundsätzlich nur im Falle von Arglist oder einer Beschaffenheitsvereinbarung nicht auf einen solchen Gewährleistungsausschluss berufen. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht wegen arglistigen Verschweigens des Beklagten unwirksam, da die Klägerin nicht habe beweisen können, dass der Beklagte von der fehlenden Baugenehmigung wusste oder hätte wissen müssen. Der Vortrag des Beklagten, er selbst habe 14 Jahre lang beanstandungsfrei in der Wohnung gelebt und nach eigenen Angaben von der fehlenden Genehmigung nichts gewusst, genügte der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast. Die Klägerin bot keinen weiteren Beweis für eine etwaige Kenntnis des Beklagten an.

Hinsichtlich der Frage, ob der Begriff Wohnung im Kaufvertrag eine Garantie dahingehend beinhalte, dass der Kaufgegenstand sowohl tatsächlich als auch rechtlich als Wohnung genutzt werden kann, verneinte das Gericht. Es stellte zunächst klar, dass grundsätzlich rechtliche Garantien Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein können. Allerdings müsste hierfür der Wille des Verkäufers eindeutig aus dem konkreten Vertragstext hervorgehen. Die bloße Nennung des Begriffs Wohnung trifft hingegen keine Aussage über die genehmigungsrechtliche Situation, vielmehr bezieht er sich auf die verkaufte Räumlichkeit und dient lediglich der Konkretisierung des Kaufgegenstandes sowie seiner gegenwärtigen oder vergangenen tatsächlichen Verwendung zu Wohnzwecken. Die Klägerin kann daher wegen des wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses keine Ansprüche wegen des grundsätzlich zu bejahenden Sachmangels gegen den Beklagten geltend machen.

Fazit:

Da im Rahmen von Grundstückskaufverträgen regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss verwendet wird, ist eine sorgfältige Prüfung durch den Käufer (sog. Due Diligence) für eine interessengerechte Transaktion von wesentlicher Bedeutung. Im Rahmen der Due Diligence ist der tatsächliche und rechtliche Zustand des Grundstücks bzw. der Immobilie festzustellen. Aufgabe der Vertragsgestaltung ist es dann, diese Feststellungen z.B. in Form eines Kaufpreisabschlages und/oder der Vereinbarung eines entsprechend zugeschnittenen Gewährleistungskonzeptes zu berücksichtigen.