Jahresabrechnung – teilweise anfechtbar?

Beschlüsse zur Einforderung von Nachschüssen sowie zur Anpassung der Vorschüsse können auch teilweise angefochten und für ungültig erklärt werden.

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin und Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auf der ordentlichen Eigentümerversammlung wurde die Abrechnungsspitze aus den Gesamt- und Einzelabrechnungen beschlossen. In der Jahresabrechnung wurden Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage berücksichtigt. Die Entnahme erfolgte, da die Klägerin sich mit der Hausgeldzahlung im Rückstand befand und die Liquidität gesichert werden musste. Mit der Anfechtungsklage begehrt die Klägerin, den Beschluss teilweise für ungültig zu erklären, da Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage in die Abrechnungsspitze eingeflossen sind. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung der Klägerin wurde der angefochtene Beschluss, wie beantragt, teilweise für ungültig erklärt. Dagegen hat die Beklagte Revision eingelegt.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und begründete seine Entscheidung wie folgt: Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Seit der ab dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung können Fehler der einem Beschluss zugrundeliegenden Jahresabrechnung nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Zahlungspflichten des Wohnungseigentümers auswirkt. Im vorliegenden Fall wurde in der Abrechnungsspitze ein Betrag berücksichtigt, der nicht verteilungsrelevant ist. Dieser Fehler wirkte sich damit negativ auf die Zahlungspflicht der Klägerin aus. Werden Ausgaben im betreffenden Wirtschaftsjahr aus der Instandhaltungsrücklage beglichen, dürfen diese Entnahmen nicht in der Jahresabrechnung auf die Eigentümer umgelegt werden, da Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral sind. Eigentümer finanzieren Ausgaben vorher durch entsprechende Beträge zur Erhaltungsrücklage und würden sonst doppelt belastet werden.

Beschlüsse zur Einforderung von Nachschüssen und zur Anpassung der Vorschüsse können teilweise angefochten werden, sofern sich beanstandete Fehler tatsächlich auf die Abrechnungsspitze auswirken. Rein formelle Mängel der Abrechnung, denen keine finanziellen Konsequenzen zugrunde liegen, berechtigen hingegen nicht erfolgreich zur Anfechtung.

Vor Erhebung einer Anfechtungsklage empfiehlt es sich daher, sorgfältig zu prüfen, ob ein beanstandeter Fehler tatsächlich eine finanzielle Auswirkung entfaltet. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Klage abgewiesen wird – mit den damit verbundenen Kostenfolgen für den Eigentümer.