Unbefugte Gebrauchsüberlassung eines gesamten Hotels berechtigt zur außerordentlichen Kündigung

Bei der Überlassung eines Mietobjekts an Dritte muss der ursprüngliche Mietzweck eingehalten werden, sonst droht die Kündigung.

Die Klägerin vermietete der Beklagten ein Hotel zur ausschließlichen Nutzung als gehobenes Mittelklassehotel. Eine Untervermietung ist nur mit vorheriger Zustimmung zulässig. Der Mietvertrag läuft bis Ende Dezember 2025. Die Beklagte schloss mit einer Stadt einen Belegungsvertrag über sämtliche Zimmer des Hotels zur Unterbringung von Flüchtlingen für den Zeitraum von einem Jahr. Die Stadt durfte die Lobby, die Konferenzräume, den Speisesaal und die Küche nutzen, sowie weitere Kochstellen in der Küche einbauen. Eine Rezeption wurde nicht mehr besetzt. Die Klägerin stimmte der Überlassung an die Stadt nicht zu. Die Klägerin mahnte die Beklagte ab und kündigte schließlich im März 2023 den Mietvertrag außerordentlich. Die Beklagte wehrt sich gegen die Kündigung und die Räumungsklage.

Erfolglos, denn das Oberlandesgericht Celle bestätigte das erstinstanzliche Urteil, wonach die Beklagte aufgrund einer wirksamen außerordentlichen Kündigung das Hotel räumen muss. Die Überlassung des gesamten Hotels an die Stadt zur Unterbringung von Flüchtlingen entspreche nicht dem vereinbarten Mietzweck und stelle daher eine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar, die zur außerordentlichen Kündigung berechtige.

Die Kündigung sei auch nicht aufgrund von Treu und Glauben rechtsmissbräuchlich, da die Beklagte gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung habe. Denn bei der vorliegenden Überlassung an die Stadt und der Umwandlung eines Hotels in eine Flüchtlingsunterkunft handelt es sich um eine unzulässige Betriebsänderung, da die Wohnraumnutzung sich von einem Hotelbetrieb unterscheide. Selbst eine allgemeine Gestattung der Weiterverpachtung eines Hotels beinhalte nicht die Zustimmung zur Überlassung an eine Gemeinde zur Nutzung als Asylbewerberunterkunft. Auch die kurze Restlaufzeit des Mietvertrags spiele in der Gesamtabwägung keine Rolle, da die kurze Restlaufzeit eines Mietverhältnisses dem Mieter keinen Freibrief gebe, eigenmächtig gravierende Nutzungsänderungen vorzunehmen. Zudem wurde die Beklagte verurteilt, Auskunft über die Untervermietungen und erhaltenen Zahlungen zu erteilen.

​Das Urteil des Oberlandesgerichts Celle verdeutlicht die Risiken der unerlaubten Gebrauchsüberlassung an Dritte im Gewerberaummietrecht. Gleichwohl ist zu betonen, dass es bei der Thematik der unerlaubten Gebrauchsüberlassung weiterhin auf die Details des jeweiligen Einzelfalls ankommt. So hat das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. im Februar 2025 in einem vergleichbaren Sachverhalt entschieden, dass eine außerordentliche Kündigung unwirksam ist, wenn der Nutzungszweck eines zum Hotelbetrieb gepachteten Gebäudes nicht überschritten wird (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21. Februar 2025, Az.: 2 U 63/24). Der Sachverhalt hat sich dahingehend unterschieden, dass nicht das gesamte Hotel, sondern nur einzelne Kontingente an die Stadt zur Unterbringung von Flüchtlingen vermietet wurden.​