Mieter kann bei Quadratmetermiete Rückzahlung wegen abweichender Fläche verlangen

veröffentlicht am 20.5.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Dresden, Urteil vom 19. März 2025, Az.: 5 U 1633/24

Ist die Miete nach Quadratmetern berechnet, ist die tatsächliche Fläche entscheidend – auch wenn der Mietvertrag eine abweichende Angabe enthält.

Der Kläger hatte Büroräume gemietet, deren Größe im Vertrag mit ca. 70 m² angegeben war. Tatsächlich betrug die Fläche jedoch nur 45,6 m². Die Miete belief sich auf monatlich EUR 350,00, berechnet mit EUR 5,00 je Quadratmeter. Als der Mieter nach mehreren Jahren durch eine eigene Messung die Abweichung entdeckte, verlangte er die überzahlte Miete rückwirkend zurück. Die Vermieterin berief sich auf eine Klausel im Vertrag, wonach die Flächenangabe lediglich unverbindlich sei und keine Beschaffenheitsvereinbarung darstelle. Außerdem wandte sie Verjährung, Verwirkung und Leistung in Kenntnis der Nichtschuld ein.

Das Oberlandesgericht Dresden entschied zugunsten des Mieters. Maßgeblich sei, dass es sich hier um eine sogenannte echte Quadratmetermiete handle. Die Parteien haben ausdrücklich einen Preis je Quadratmeter vereinbart, die Monatsmiete also auf Grundlage der angenommenen Fläche berechnet. In einem solchen Fall sei die tatsächliche Fläche entscheidend – unabhängig davon, ob die Flächenangabe zugleich eine Beschaffenheitsvereinbarung darstelle.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei nicht die sogenannte 10-Prozent-Grenze maßgeblich, wie sie bei Mängelansprüchen wegen Flächenabweichung Anwendung findet. Diese Rechtsprechung findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Mietvertrag der vertraglichen Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjektes dient und nicht lediglich dessen Beschreibung, denn die hinter der Flächenangabe im Mietvertrag zurückbleibende tatsächliche Fläche kann nur dann zum Gewährleistungsrecht der Minderung führen, wenn die Flächenangabe im Mietvertrag Bestandteil des vom Vermieter zu erfüllenden Leistungsprogramms ist. Hier gehe es jedoch um die vertragliche Grundlage der Miethöhe. Wenn die Miete nach Quadratmetern vereinbart wurde, schulde der Mieter auch nur die Miete, die der tatsächlichen Fläche entspricht. Es bestehe dann kein Raum für eine Toleranzgrenze.

Für die Jahre 2021 bis 2023 sprach das Gericht dem Kläger eine monatliche Rückforderung von EUR 120,00 zu – entsprechend der Differenz zwischen der vereinbarten Miete in Höhe von EUR 350,00 und der rechnerisch korrekten Miete in Höhe von EUR 228,00 EUR. Nur für das Jahr 2020 sei der Anspruch verjährt. Die übrigen Einwände der Vermieterin – etwa eine Leistung in Kenntnis der Nichtschuld oder Verwirkung – griffen nicht durch. Der Kläger habe erst 2023 durch eigene Messung von der geringeren Fläche erfahren und habe die überzahlte Miete anschließend unter Vorbehalt weiter geleistet.

Fazit

Das Urteil stellt klar: Wird im Mietvertrag ein Preis „pro Quadratmeter“ vereinbart und ergibt sich daraus die monatliche Miete, ist bei einer Flächenabweichung die tatsächliche Fläche für die Höhe der Miete entscheidend. Eine vertragliche Toleranzgrenze von 10 Prozent schützt den Vermieter in solchen Fällen nicht. Die rechtliche Bewertung unterscheidet damit klar zwischen Mietmängeln einerseits (bei denen es auf die Beschaffenheit ankommt) und der vertraglich bestimmten Miethöhe andererseits. Für Vermieter bedeutet dies: Mietpreisformeln sollten mit Bedacht gewählt werden. Wer „pro Quadratmeter“ abrechnet, bindet sich an die tatsächliche Fläche. Ist diese ungewiss oder nicht zuverlässig festgestellt, empfiehlt sich eine pauschale Monatsmiete. Auch eine ausdrückliche Vereinbarung zur Toleranzgrenze im Zusammenhang mit der Mietberechnung kann helfen.